Scientific journal

Modern problems of science and education

ISSN 2070-7428

"Перечень" ВАК

ИФ РИНЦ = 1,006

Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса и предложения. Подобные исследования могут определить ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, прогнозировать долю рынка, которую она может занять. [1]

Материал и методы исследования

Земельный фонд в административных границах Пензенской области по состоянию на 1 января 2014 года составляет 4335,2 тыс.га., из них 3072,9 тыс. га. земли сельскохозяйственного назначения, 228,2 тыс.га. земли населенных пунктов, 43,5 тыс.га. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, 9,1 тыс.га. земли особо охраняемых территорий и объектов, 964,5 тыс.га. земли лесного фонда, 14,8 тыс.га. земли водного фонда, 2,5 тыс. га. земли запаса (рис. 1).

Рис. 1. Динамика изменения земельного фонда Пензенской области по категориям земель

Динамика изменения земельного фонда области по категориям проходит в направлении увеличения земель несельскохозяйственного назначения и, соответственно, уменьшения земель сельскохозяйственного назначения. В частности, за период с 2009 г. по 2013 г. земли сельскохозяйственного назначения сократились на 2 тыс.га и составили 3072,9 тыс. га, а земли населенных пунктов увеличились на 0,9 тыс. га и составили 228,2 тыс. га., земли промышленности увеличились на 1,4 тыс.га. [2]

Динамика изменения земельного фонда по формам собственности за 2009-2013 гг. представлена на рис. 2-6 [2, 3, 4, 5, 6].

Рис. 2. Распределение земельного фонда по формам собственности за 2009 г.

Рис. 3. Распределение земельного фонда по формам собственности за 2010 г.

Рис. 4. Распределение земельного фонда по формам собственности за 2011 г.

Рис. 5. Распределение земельного фонда по формам собственности за 2012 г.

Рис. 6. Распределение земельного фонда по формам собственности за 2013 г.

Выполнив данный анализ можно сделать следующие выводы:

1. Происходит выкуп земель сельскохозяйственного назначения юридическими лицами. Так, в 2009г. в собственности граждан находилось 55,05% земель с/х назначения, а в 2013г. уже 46,07%.
2. На территории Пензенской области увеличилось количество земель, предоставляемых гражданам для ИЖС и ЛПХ.

Так, по состоянию на 01.01.2014 г. в области насчитывается 2443 крестьянских (фермерских) хозяйства и индивидуальных предпринимателей на площади 268,6 тыс. га земель.

По состоянию на 01.01.2014 г. в области насчитывается 238150 личных подсобных хозяйства на площади 71,0 тыс. га и 138328 семей, имеющих индивидуальные жилые дома на площади 10,7 тыс. га.

Жители области садовыми и огородными участками обеспечены полностью. Участки для садоводства получили 172255 семей на площади 13,1 тыс. га, под огородничество – 33017 семьи на площади 4,0 тыс. га.

В качестве основы анализа земельного рынка Пензенской области по видам и структуре сделок была принята следующая типовая структура сделок:

• Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления;
• Продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами;
• Аренда государственных и муниципальных земель с учётом всех форм арендной платы;
• Продажа прав аренды государственных и муниципальных земельных участков;
• Дарение земельных участков;
• Передача по наследству земельных участков;
• Сделки залога земельных участков.

В ходе анализа за 2009 год по Пензенской области установлено, что максимальный удельный вес по количеству сделок (64,01% или 17118,0 сделок) занимают сделки с арендой государственных и муниципальных земель с учётом всех форм арендной платы, а минимальный удельный вес относится к сделкам с залогом (7,9% или 2113 сделок) (табл. 1).

Таблица 1

Анализ структуры сделок на земельном рынке Пензенской области за 2009 г.

Аналогичный анализ был проведён и за 2010-2013 года, при этом было установлено:

1. Как и в 2003 году, максимальный удельный вес по количеству сделок занимают сделки с арендой государственных и муниципальных земель (без исключений на все года с 2009-2013), а минимальный удельный вес относится в основном к сделкам с продажей прав аренды государственных и муниципальных земельных участков (исключением стал 2009г. и 2010г., где минимальным по количеству, стали сделки залога земельных участков).
2. Также следует отметить отсутствие следующих видов сделок: в 2009 г. отсутствуют сделки с продажей земельных участков гражданами и юридическими лицами, передача по наследству земельных участков, а в 2009 г и 2010 г. – продажа прав аренды государственных и муниципальных земель.
3. По наибольшему количеству сделок отличился 2013 г., в котором было заключено максимальное количество сделок за исследуемый период (270007 сделок). А минимальное количество сделок было совершенно в следующем, 2009 г. (26739 сделок). 2013 год выделился также тем, что в нём было задействована наибольшая площадь земельных участков, участвовавших в сделках (1524278,57 га), а 2009 г. принёс самую меньшую площадь земельных участков (688150,784 га). Данные для проведённого анализа за каждый исследуемый год можем увидеть в приведённых ниже таблицах и рисунках (таблица 2-5).

Таблица 2

Анализ структуры сделок на земельном рынке Пензенской области за 2010 г.

Таблица 3

Анализ структуры сделок на земельном рынке Пензенской области за 2011 г.

Таблица 4

Анализ структуры сделок на земельном рынке Пензенской области за 2012 г.

Таблица 5

Анализ структуры сделок на земельном рынке Пензенской области за 2013 г.

На завершающем этапе данного исследования был выполнен сводный комплексный анализ изменения структуры сделок с 2009 по 2013 годы по ежегодным цепным индексам роста. Полученные результаты анализа сведены в таблицу 6.

Таблица 6

Сводный анализ индексов изменения количества сделок по их структуре в Пензенской области за 2009 – 2013 годы

Анализ полученных данных позволяет выделить следующие особенности и закономерности:

1. 2009 год принёс наименьшее количество сделок и также по всем видам сделок несёт в себе наименьший прирост цепных индексов роста;
2. Наибольший прирост цепного индекса роста сделок наблюдается в 2013 году по сделкам с арендой государственных и муниципальных земель;
3. Также явный скачёк роста цепного индекса виден и в 2012 году по продажам прав аренды государственных и муниципальных земель;
4. Что касается среднего количества сделок в год, то по наибольшему количеству следует выделить сделки по аренде государственных и муниципальных земель с учётом всех форм арендной платы (66503 сделок), а по наименьшему числу совершённых сделок – продажа прав аренды государственных и муниципальных земельных участков (473 сделки).

Заключение

Анализ структуры сделок на рынке земли Пензенской области указывает, что наблюдается тенденция увеличения доли сделок с земельными участками между физическими и юридическими лицами (с 23% в 2009 году до 41,89% (в среднем)), что указывает на существенное развитие вторичного рынка земельных участков. В этой связи предлагается на уровне государственного и муниципального управления осуществлять дополнительные меры по мониторингу развития данного сегмента рынка и контролю надежности таких сделок от недобросовестности.

Анализ рынка продаж земельных участков для целей жилищного строительства по Пензенской области показывает, что механизм предоставления земельных участков приводит к увеличению монополизации земельного рынка и, как следствие, к увеличению монополизации на жилищном рынке. Поэтому считаем, что нужны новые на федеральном уровне законодательства организационные механизмы доступности земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, не только для крупных холдингов и компаний, но и для мелкого и среднего строительного бизнеса, что будет увеличивать конкурентность строительного бизнеса и доступность жилья.

Рецензенты:

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ПГУАС, г. Пенза.

Маслова И.И., д.и.н., профессор, преподаватель кафедры «Кадастр недвижимости и право» ПГУАС, г. Пенза.