В качестве одного из наиболее распространенных критериев классификации жилой недвижимости используется региональная принадлежность. Система экономических отношений в рамках рынка недвижимости имеет отличительные особенности не только для разных регионов, но и для разных пространственных экономических образований. Так, рынки сопоставимых по качеству объектов жилой недвижимости в крупных городах и более мелких населенных пунктах даже в рамках одного региона отличаются не только равновесным уровнем цен, но и средним сроком экспозиции, количеством продавцом и покупателей, степенью рыночности цен, доходностью и проч. Различными являются и рынки аренды жилья в крупных городах и небольших населенных пунктах, несмотря на то что отношения найма жилой недвижимости так или иначе существуют практически во всех российских регионах.
Наибольшим спросом арендное жилье в России пользуется в крупнейших городах и связанных с ними населенных пунктах. Такими городами являются города федерального значения и некоторые другие города-миллионники. Высокий спрос на арендную жилую недвижимость является производной от высокого спроса на жилую недвижимость в целом. При этом ввиду невозможности (слишком высокая стоимость) или нежелания (транзакционная и, соответственно, экономическая нецелесообразность) приобретения жилья в собственность формируется спрос на аренду. В этой связи интересно рассмотреть социально-экономические особенности городских агломераций как пространственной территориальной едиинцы, в которой сконцентрированы наибольшие трудовые, финансовые, производственные и культурные ресурсы, поскольку эти особенности могут оказывать существенное влияние на профиль рынка жилой недвижимости вообще и арендного жилья в частности [4].
Один из наиболее известных отечественных ученых в области региональной экономики, академик РАН, доктор экономических наук А.Г. Гранберг определяет термин «агломерация» следующим образом: «территориальное образование, интегрирующее промышленные и транспортные узлы, системы коммуникаций, города и населенные пункты. Агломерации характеризуются особо высокой концентрацией хозяйства и населения» [3]. Развивающиеся города образуют агломерации, а слияния городских агломераций образуют мегаполисы - наиболее крупную территориальную форму расселения. Агломерация является этапом урбанизации, то есть многовекового процесса концентрации населения, производства и капитала в городах, характеризующегося перемещением туда сельского населения, а также поглощением городами более мелких территориальных образований.
В качестве критериев отнесения территориального образования к городской агломерации в региональной экономике выделяют географические и социально-экономические. Географическими критериями являются:
- территориальная близость густонаселенных городов и поселений к основному ядру без существенных разрывов в типе застройки;
- площадь застроенных и населенных территорий превышает площадь сельскохозяйственных земель и лесов;
- наличие маятниковых миграций, то есть массовых трудовых, учебных, культурных и бытовых поездок населения, проживающего на окраинах агломерации и осуществляющего постоянную трудовую деятельность в центре агломерации.
При этом не учитываются следующие факторы: административно-территориальное деление, прямое расстояние [5]. Несмотря на свою простоту и очевидность, географические критерии агломерации по своей сути являются вторичными (вспомогательными). Первичными же критериями появления и существования агломераций являются устойчивые социально-экономические связи внутри нескольких территориальных образований: производственные, трудовые, культурно-бытовые, финансовые, торговые, инфраструктурные. Именно установление и развитие этих многообразных связей является причиной объединения территориальных образований в агломерации. При этом ядро является основным экономическим и культурным центром агломерации. В городах-спутниках, как правило, расположены производственные мощности, а также места проживания трудовых ресурсов. Одной из производных характеристик городской агломерации является динамичность, а также тенденция к экстенсивному росту. То есть агломерация разрастается, интегрируя в себя новые территории, трудовые ресурсы и предприятия. Также агломерация является центром притяжения мигрантов.
В отличие от некоторых зарубежных стран, в России не ведется официальный статистический учет агломераций. Существует ряд независимых экспертных оценок в отношении состава и численности агломераций, однако их подходы и выводы несколько разнятся. Согласно отечественным методикам, несколько территориальных образований выделяется в качестве городской агломерации, если население самого крупного из образующих ее городов-ядер превышает сто тысяч человек, в а пределах полуторачасовой транспортной доступности от него расположено еще хотя бы два города, экономически тяготеющих к центру. Количественными характеристиками агломераций являются численность населения и площадь занимаемой территории, а качественной - коэффициент развития. На основании этих параметров все агломерации классифицируются по уровню развития (связанности): от слабого до сильного. Среди российских агломераций, как и в большинстве стран мира, преобладают моноцентрические агломерации - один город-ядро, подчиняющий своему влиянию все населенные пункты в пригородной зоне. Городские агломерации характеризуются высокой плотностью населения, существенно превышающей окружающие территории.
Недоступность для подавляющей части населения приобретения жилья в собственность обеспечивает смещение спроса на рынок аренды. Таким образом, на рынке аренды жилой недвижимости крупных городских агломераций существует массовый высокий спрос на арендное жилье.
Социально-экономические особенности городской агломерации формируют контингент арендаторов жилья: студенты, иногородние и зарубежные сотрудники организаций, внутренние и внешние мигранты, приезжающие с целью нахождения хорошей работы, просто семьи, которым недоступно приобретение жилья в собственность. При недоступности приобретения собственного жилья для подавляющей части населения проживание и ведение экономической деятельности в городских агломерациях является для них выгодным, что подтверждает устойчивый спрос на арендное жилье в долгосрочной перспективе. Поскольку спрос на рынке арендного жилья в городских агломерациях предъявляет в основном средний класс, то наибольшим спросом пользуется массовый сегмент рынка (эконом-класс). Это приемлемый стартовый уровень, позволяющий человеку (домохозяйству) участвовать в экономической жизни региона, при адекватном уровне удобства и относительно невысоких издержках.
Мировая практика подтверждает, что в столицах, а также крупных мегаполисах доля арендного жилья существенно выше среднего по стране [7]. В большинстве крупных европейских городов на долю арендного жилья приходится в среднем 30-50%. Поскольку крупные экономические агломерации и столичные регионы являются центрами притяжения мигрантов (внутренних и внешних) - трудовой силы, доля жилой недвижимости, сдаваемой внаем, там всегда выше, чем в других регионах страны.
Сравнение стран между собой показывает, что в общем доля арендного жилья выше в странах с развитой экономикой и рынком недвижимости, регулирование которого со стороны государства минимально. В таких странах ценообразование осуществляется рыночными механизмами, что оказывает положительное влияние на мобильность трудовых ресурсов [7]. Все это повышает долю жилого фонда, находящегося в аренде. Аналогичная логика применима к различным регионам внутри отдельно рассматриваемой страны: чем выше уровень экономического развития региона, тем больше доля жилья, сдаваемого в аренду, и, наоборот, в экономически отсталых районах рынок аренды жилья развит плохо.
Таким образом, основную часть рынка жилья, сдаваемого в долгосрочную аренду, формируют столичные регионы и крупные агломерации. Эти регионы являются индустриальными, административными и культурными центрами страны, в них сосредоточено большое количество образовательных заведений, офисов крупных коммерческих организаций, предоставляющих много мест на рынке труда. Основными арендаторами, соответственно, являются студенты, сотрудники организаций, а также часть среднего класса - семьи со стабильным доходом, однако недостаточным для приобретения жилья в собственность. Все перечисленные признаки отчетливо проявляются в следующих городах: Нью-Йорк, Прага, Лондон, Буэнос-Айрес, Монреаль.
Полностью коммерческих проектов строительства арендного жилья в России гораздо меньше, однако о некоторых проектах в российских городских агломерациях следует упомянуть.
Во-первых, доходный дом в Санкт-Петербурге, расположенный на Коломяжском проспекте. Данный проект является первым в современной России полностью коммерческим проектом жилой аренды. Инвестором проекта выступил пенсионный фонд IceCapital Housing Fund из Финляндии, который в 2007 году выкупил оптом два подъезда (276 квартир общей площадью 16,9 тыс. кв.м) в уже построенном жилом доме. Стоимость сделки составила около 50 млн долл. США. Лишь в 2010 году российское дочернее предприятие фонда - ООО «Коломяжский, 15» - стало заключать первые договоры аренды. В настоящий момент денежный поток от аренды стабилизирован, сданы почти все квартиры. Сдаются в аренду по краткосрочным договорам (до года) все 276 квартир, а также 52 машиноместа в крытом паркинге. Местоположение объекта в непосредственной близости от метро, однако не в центре города, жилье среднего класса. Договоры аренды стандартные и не допускают перепланировку помещений и нарушение единого стиля объекта. Для финляндского пенсионного фонда инвестиции в такой проект - это отличный инструмент получения рентной доходности выше среднеевропейского уровня при умеренном уровне риска. По оценкам автора, ежегодная доходность аренды в этом проекте может составлять 8-9%, при том что доходность на вложения превысит 10%, так как квартиры были выкуплены оптом в период кризиса. При этом доходность аренды в Финляндии в среднем составляет около 4%, учетная ставка в Еврозоне - 0,5%.
Во-вторых, единственный современный проект арендного жилья в Москве - доходные коттеджи, девелопментом которых занимается татарстанская инвестиционная группа ASG. В 2011 году компания ввела в эксплуатацию первую очередь проекта «Рублево-Мякинино» - клубный поселок из 13 коттеджей. Проект предусматривает строительство линейки доходных домов и располагается в районе Кунцево ЗАО г. Москвы - зеленой зоне Мякинино, поблизости от МКАД. Проект представляет собой арендное жилье бизнес-класса для семей со средним и высоким уровнем дохода. Основные конкурентные преимущества территории - удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура и территориальная принадлежность к Москве. Территория застройки - 3,5 га. Помимо уже введенного в эксплуатацию поселка, на этом участке будет возведено еще несколько малоэтажных домов с апартаментами. Общая строительная площадь превысит 30 тыс. кв. м. Вторая очередь предусматривает доходные дома бизнес-класса по индивидуальным проектам. В общей сложности доходные дома «Рублево-Мякинино» будут включать более 400 апартаментов: 65% - студии и односпальные квартиры, 30% - двуспальные, 5% - трех-пятиспальные апартаменты. Предусматривается размещение до одной тысячи жильцов. В комплексе предусмотрена собственная управляющая компания. Минимальный срок аренды - шесть месяцев. Проект рассчитан в первую очередь на иностранных специалистов, работающих в Москве. Инвестиции составили около 2 млрд руб.
Арендное жилье также является отличным инструментом реализации социальной политики. Для рассматриваемого типа недвижимости характерен высокий уровень ротации арендаторов (ввиду изменения гражданского состояния семей, уровня их доходов и/или места работы), что делает возможным охват более широкого круга лиц, остро нуждающихся в улучшении жилищных условий. Развитие доходных домов однозначно позволило бы решить задачу предоставления государством социального жилья на качественно новом уровне. Если бы государство принимало активное участие в девелопменте (по крайней мере, финансировании) арендной жилой недвижимости, то у него бы появился эффективный инструмент проведения гибкой политики в жилищной сфере. При развитом и широком рынке арендного жилья сбережения населения, предназначенные для покупки жилья в собственность, составляющие сотни миллионов рублей, которых, однако, все равно не хватает, были бы распределены более эффективно в пользу внутреннего потребления товаров и услуг. Также массовое строительство арендной жилой недвижимости поспособствовало бы снижению доли спекулятивных сделок на рынке купли-продажи жилья.
Важность института арендного жилья для экономики городских агломераций подтверждается также особым вниманием органов законодательной власти [1]. Вместе с работой федеральных властей по развитию рынка арендного жилья в масштабах всей страны региональные власти также работают над созданием законопроектов и специальных программ. Так, московские власти весной 2013 года разработали и подписали с Московской ассоциацией риелторов «Меморандум о сотрудничестве в сфере формирования цивилизованного рынка аренды жилья в городе Москве». Документ подписан «в целях сотрудничества с риелторскими организациями в области цивилизованного рынка арендного жилья в городе Москве». Права и обязанности сторон, согласно документу, включают в себя взаимоподдержку в плане обмена информацией о рынке арендного жилья в Москве, совместную организацию и участие в конференциях, круглых столах и прочих мероприятиях, направленных на развитие рынка арендного жилья, в том числе публичных обсуждениях проблемы на уровне города Москвы. Допускается присоединение к данному меморандуму других участников, прежде всего риелторской направленности. Подписанный документ выглядит очень сырым, подчеркивая направления заинтересованности московских властей в цивилизованном рынке арендного жилья. Все предыдущие высказывания московских чиновников, в том числе мэра, по вопросам арендного жилья синхронно демонстрируют, что власти обеспокоены только недополученными городским бюджетом налогами от сдачи в аренду квартир горожанами. Другие аспекты этого важнейшего вопроса, похоже, столичные власти не занимают. Также время от времени упоминается о нарушении прав арендодателей и арендаторов, но это выглядит лишь прикрытием подлинно интересующей московские власти проблемы - недополученных налогов. Департамент экономической политики и развития города Москвы полагает, что в 2012 году налог заплатили всего 15 тыс. арендодателей из общего объема сдаваемых в аренду в Москве квартир (400-500 тыс.).
Вместе с этим московские власти в лице того же Департамента экономической политики и развития в настоящее время разрабатывают законопроект о стандартах рынка арендного жилья, который должен вывести из тени серый на сегодняшний день рынок, защитив при этом права арендодателей и арендаторов. Документ будет регулировать арендные отношения на микроуровне (то есть на уровне отдельных сделок). Ожидаемое время принятия законопроекта - второе полугодие 2013 г. Документ может увидеть свет как в виде отдельного закона «О защите прав нанимателей и наймодателей жилых помещений наемного (арендного) жилищного фонда», так и в виде поправок во вторую часть Гражданского кодекса. Помимо этого, к концу 2013 года на основе законопроекта должны быть разработаны Правила проживания в предоставленных внаем жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах.
Установлено, что на рынке арендного жилья городских агломераций в России существует острый дефицит качественного предложения. Основная причина - неприемлемо (для строительных компаний и инвесторов) низкая доходность вложений в эту нишу бизнеса. Задача максимизации прибыли девелоперами успешно выполняется путем оптовой и розничной продажи квартир, так как эта стратегия является более выгодной относительно сдачи построенного жилья в аренду [2]. В среднем доходность сдачи в аренду жилой недвижимости в Московской агломерации составляет 4-7% в год в зависимости от класса дома, типа квартиры и местоположения. Такой уровень доходности сопоставим с безрисковыми вложениями - банковскими депозитами, в то время как арендная доходность по коммерческой недвижимости составляет 8-11% для наиболее качественных объектов.
Решение жилищного вопроса посредством развития института арендного жилья может стать мощным двигателем экономики городских агломераций. Социально-экономическая структура современных городских агломераций основана, в том числе, на важной роли миграционных процессов. Смещение существующих арендных отношений в цивилизованное русло, а также массовый запуск новых инвестиционных проектов в сфере арендного жилья будет способствовать увеличению эффективности экономических процессов в городских агломерациях в долгосрочной перспективе.
Рецензенты:
Циганов В.В., д.э.н., профессор, профессор кафедры «Экономика и организация предпринимательства» Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики», г. Санкт-Петербург.
Малинин А.М., д.э.н., профессор, профессор кафедры «Экономика природопользования и сервис экосистем» Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики», г. Санкт-Петербург.
Библиографическая ссылка
Швед Н.Е. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В ГОРОД-СКОЙ АГЛОМЕРАЦИИ // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 6. ;URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=10891 (дата обращения: 19.04.2024).