Электронный научный журнал
Современные проблемы науки и образования
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,813

УЧЕТ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ Г. ПЕНЗЫ

Толстова Т.В. 1 Люлькина Н.М. 1 Шиндяпкина Ю.А. 1
1 ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»
В настоящее время складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают влияние экологических факторов на стоимость недвижимости, в связи с чем необходимо совершенствовать методические подходы к учету экологических факторов при ее оценке. Один из существенных аспектов потребительских характеристик объектов недвижимости - экологический, часто остается вне поля зрения как оценщиков, так и их клиентов. Подобное обстоятельство обусловлено рядом причин, среди них, прежде всего, отсутствие или неполная информация о прошлом, настоящем и предполагаемом экологическом состоянии оцениваемого объекта недвижимости, что не позволяет с необходимой достоверностью оценить величину экологического риска и возможного ущерба для ее владельца или пользователя. Нельзя не сказать о слабом информационном ресурсе стоимостной оценки экологического ущерба, а также об отсутствии эффективных правовых и экономических рычагов, гарантирующих компенсацию за ущерб от экологических нарушений. Все перечисленные выше причины оттесняют экологические характеристики объекта недвижимости на периферию деятельности риелторов. Однако объективные обстоятельства, связанные с обострением экологической ситуации в различных городах России, вызывают необходимость учета экологических характеристик оцениваемого объекта и повышают их значимость. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости экологический фактор учитывается при проведении следующих мероприятий: при анализе эффективного использования; при установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, и возможностей в пользовании недвижимым имуществом; при определении непосредственно рыночной стоимости недвижимости; при оказании экспертиз в принятии решений по недвижимости и выработке рекомендаций, влияющих на различные аспекты пользования недвижимых объектов.
экологические характеристики
изменение стоимости
экологические факторы
оценка объектов недвижимости
экология
1. Баронин С.А., Меньшаков Д.И. Девелопмент проектов реконструкции и развития городских территорий // Известия Юго-Западного университета. - 2011. - № 5-2. - С. 176а-180.
2. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. - 3-е изд., стер. – М.: Кнорус, 2009. - 344 с.
3. Об утверждении Стратегии инновационного развития Пензенской области до 2021 года и прогнозный период до 2030 года : Распоряжение Правительства Пензенской области от 21 февраля 2014 г. N 83-рП.
4. Тараканов О.В. Землеустройство : монография / Тараканов О.В., Тюкленкова Е.П., Пресняков В.В. - Пенза, 2009. - 267 с.
5. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости : учебное пособие для вузов / под ред. проф. В.А. Швандара. - М. : Юнити-Дана, 2005. - 303 с.
6. Щепетова В.А., Толстова Т.В. Анализ экологического состояния Пензенского водохранилища // Фундаментальные исследования. - 2011. - № 8, ч. 1. - С. 188-189.
7. Щепетова В.А., Толстова Т.В., Толстова-Свечникова М.В. Оценка эффективности производства ООО «ГОРВОДОКАНАЛ» г. Пензы при решении вопросов энергосбережения при проведении водоочистных мероприятий // Фундаментальные исследования. - 2013. - № 6-5. - С. 1106-1109.

Пензенская область, как и Россия в целом, находится в условиях современной открытой рыночной экономики в сфере глобальной конкуренции, главный вызов которой состоит в усилении борьбы за распоряжение ограниченными и мобильными важнейшими ресурсами развития – кадрами и инвестициями. Разрыв в эффективности использования ресурсов будет все неотвратимее приводить к их оттоку, соответственно, к снижению возможностей развития территории.

Чтобы достойно ответить на стоящие перед регионом вызовы, необходима консолидация регионального сообщества вокруг идеи целенаправленного инновационного развития Пензенской области в целях обеспечения её устойчивой конкурентоспособности.

Материал и методы исследования

Формирование и развитие среды городских округов и поселений является важнейшей задачей в развитии инновационного потенциала региона на основе повышения его привлекательности для жителей, формирования положительной региональной идентичности и, соответственно, закрепления людей на данной территории.

В основе инновационного развития населенных пунктов региона должны лежать следующие базовые принципы:

  • формирование качественно новой среды жизнедеятельности в городах, городских и сельских поселениях, максимально удовлетворяющей хозяйственно-бытовые и социокультурные потребности населения, обеспечивающей высокий уровень и качество жизни;
  • реализация сбалансированного развития всех территорий независимо от их статуса (городские округа, центры муниципальных районов, городские и сельские поселения).

Развитие населенных пунктов в Пензенской области, особенно городов, должно соответствовать передовым мировым тенденциям, согласно которым города развиваются в сторону обеспечения энергоэффективности, безопасности, экологии, экономии времени жителей, внешней привлекательности, удобства для жителей, широкого набора социальных благ и услуг, стимулирования творчества и социального взаимодействия.

Микрорайонная застройка, преобладавшая последние десятилетия в отечественном городском строительстве, доказала свою неспособность справиться с современными проблемами инженерного, транспортного и бытового обслуживания, эффективного использования территории. Кроме того, состояние компонентов природы является важным индикатором состояния и качества городской среды. Имеющиеся экологические проблемы муниципальных образований (прежде всего, городских округов) связаны с антропогенными загрязнениями воздуха, поверхностных и подземных вод, почвы вследствие деятельности крупных промышленных производств, животноводческих предприятий, автомобильного транспорта.

Улучшение состояния окружающей среды муниципальных образований регионов должно достигаться с помощью реализации комплекса мер: технологических (переход на более совершенные «чистые» технологии), технических (совершенствование устройств очистки сбросов в водоемы и выбросов в атмосферу), структурных (вывод за пределы густонаселенных пунктов производств-загрязнителей и, наоборот, развитие производств, экологически уместных для них), архитектурно-планировочных (организация промышленных зон, создание санитарно-защитных разрывов), целевое озеленение территории населенных пунктов.

Для обеспечения устойчивого развития важное значение приобретает внедрение экологических инноваций. Речь идет о внедрении системы экологического менеджмента, экологического маркетинга, экотехнологий, позволяющих обеспечить взаимодействие между экономическим развитием и защитой окружающей среды на уровне как в Пензе, так и в Пензенской области.

Для того чтобы стать территорией, привлекательной для жизни и развития инновационного бизнеса, создающей необходимые условия для творческого развития и самореализации граждан, позитивно ассоциирующих себя с Пензенской областью, строящих и реализующих свои жизненные стратегии во взаимосвязи со стратегией региона, необходимо обратить внимание на актуальные проблемы, одной из которых можно считать экологические проблемы и их связь с оценкой недвижимости [3].

Тема экологической составляющей при проведении оценки объектов недвижимости и окружающей среды является одной из самых обсуждаемых в настоящее время. Под экологическими факторами или факторами окружающей среды при оценке недвижимости понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющих на ее рыночную стоимость [1]. К экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды, как уровень загрязнения основных природных сред - воды, воздуха, почвы, включая радиоактивное загрязнение; наличие красивого вида, зеленых массивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов) и даже наше представление о качестве окружающей среды. Кроме того, к факторам окружающей среды относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горно-геологическими особенностями территории [4].

Экологическая оценка состояния недвижимости легла в основу мероприятий по определению состояния того или иного объекта и получения статуса экологически чистой недвижимости и является мерой, способной охарактеризовать объект имущества по всем направлениям экологического законодательства.

Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К существенным отличиям данного товара можно отнести множество его эколого-экономических и физических характеристик. Оценка недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта [5]. Сделки с недвижимостью, как правило, носят долгосрочный характер. В то же время и экология сказывается в течение продолжительного периода времени, вполне соизмеримого с продолжительностью жизни людей. Состояние окружающего нас мира год от года изменяется. Профессионализм оценщика позволяет адекватно отразить влияние экологических факторов, как позитивных, так и негативных, на стоимость объекта. Благоприятность экологической обстановки в целом на территории расположения оцениваемой недвижимости расширяет значительно масштабы спроса на неё. Прямая зависимость качественного состояния природно-антропогенного окружения объекта оценки и его стоимости особенно заметна в неблагоприятных условиях городов и промышленных зон [2].

Оценку влияния негативных экологических факторов на стоимость недвижимости производят, рассчитывая экономический ущерб, причинённый на их фоне. Рассчитывают затраты (по максиму) на предупреждение и компенсацию воздействия отрицательных экологических влияний на интересующий объект. Уровень требуемой точности определяет методы подхода выполнения поставленной задачи.

Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные (такие параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости) и отрицательные (качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости). К положительным факторам мы можем отнести следующие: присутствие красивого вида или ландшафта, расположение рядом пригодного для отдыха объекта или рекреационной территории включая парки, водоемы, фонтанные площади - увеличивают стоимость примерно на 28%. К негативным экологическим факторам относятся все последствия и проявления негативного воздействия на окружающую природную среду (химическое загрязнение воды, воздуха, земли, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, уничтожение зеленых насаждений). К особым видам такого негативного воздействия относится загрязнение диоксинами, пестицидами, радиоактивное, шумовое, электромагнитное, вибрационное и тепловое загрязнение. К негативным экологическим факторам также относится расположение непривлекательных в эстетическом и опасных в экологическом отношении промышленных, торговых, коммунально-складских объектов, например заводов, ТЭЦ, свалок, рынков, скотомогильников, кладбищ (в том числе бывших), крупных магистралей, полей фильтрации, полигонов утилизации радиоактивных отходов и т.д.

Действие экологических факторов может проявляться либо на локальном, либо на региональном уровне. Например, локальный уровень предполагает повышение стоимости квартир или отдельных домов на конкретной улице или в конкретном доме в зависимости от расположения по отношению к тому или иному источнику экологического влияния. Также стоимость квартиры будет зависеть от того, есть ли при жилом доме двор с зелеными насаждениями, находится он ли в тихом месте, выходят окна на шумную магистраль или нет. На региональном уровне действие перечисленных экологических факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем значительную территорию по отношению к единичному домовладению или микрорайону [5].

При определении стоимости объекта применяется ряд элементов сравнения, выбор которых складывается существованием надежной и открытой информации. В качестве данных элементов можно применить как качественные, так и количественные характеристики взятых элементов сравнения [6].

К качественным относят экологические, природные показатели, связанные с местоположением и удаленностью. Такие характеристики могут быть выражены в описательной или словесной форме. Иногда качественные показатели могут быть преобразованы в количественные путем их ранжирования и присвоения численных значений, например весовых коэффициентов или баллов. К количественным показателям относят характеристики природной среды, которые поддаются измерению.

Рассмотрим некоторые экологические проблемы, влияющие на оценку объектов недвижимости г. Пензы. Среди регионов европейской части России Пензенская область относится к числу наиболее благополучных по состоянию воздушного бассейна. Основными источниками загрязнения атмосферы являются предприятия машиностроения, приборостроения, производства стройматериалов, деревообрабатывающей промышленности и др. Загрязнение воздуха происходит преимущественно за счет автотранспорта и выбросов котельных. По результатам мониторинга определен ИЗА5, который для г. Пенза является достаточно высоким и составлял в 2011 г. – 8,7; по сравнению с 2006–2010 годы (9,8…10,5) произошло незначительное его снижение. Данные мониторинга свидетельствуют, что естественный радиационный фон составляет от 0,10 до 0,14 мЗв/час.

Рис. 1. Уровень загрязнения атмосферы г. Пензы за период 2002–2011 гг.

На территории Пензенской области образовалось отходов различных классов опасности в количестве 1,5 млн т. Сложившаяся в Пензенской области ситуация по обращению с отходами производства и потребления, в том числе с ТБО, может привести к опасному загрязнению окружающей среды и создать реальную угрозу здоровью населения. Низкий процент вовлечения ТБО и других отходов в переработку связан как с отсутствием в Пензе мусороперерабатывающего завода, или мусоросортировочной станции, так и с отсутствием системы безопасного обращения с отходами.

Самыми неблагополучными территориями при ранжировании по уровню суммарной заболеваемости населения являются: гг. Пенза и Кузнецк, Наровчатский, Городищенский, Неверкинский, Сердобский и Белинский районы.

Рис. 2. Районы Пензенской области по уровню суммарной заболеваемости населения при ранжировании по среднеобластному показателю.

Острые природоохранные проблемы, требующие своего разрешения, это: рациональное использование ресурсов поверхностных вод и экологическое оздоровление малых рек области; высокий процент физического и морального износа действующих очистных сооружений; ликвидация свалок и «полигонов» ТБО, не отвечающих требованиям природоохранного законодательства, и другие.

Водное хозяйство большинства регионов России характеризуется постоянным ухудшением экологического состояния природных водных объектов, используемых в качестве источников питьевого и технического водоснабжения. Интенсификация загрязнения водных ресурсов не может оставаться без внимания, поскольку для обеспечения требуемого качества питьевой воды и ее состава необходимо применение более эффективных и дорогостоящих способов водоподготовки, очистки и обеззараживания. ООО «Горводоканал» г. Пензы, являясь единственной организацией, представляющей населению, промышленным предприятиям и объектам соцкультбыта услуги по водоснабжению и водоотведению, для реализации своей производственной деятельности осуществляет забор воды из поверхностных источников (Пензенского водохранилища и реки Суры), подачу ее на очистные сооружения и дальнейшую доставку водопользователям [7].

Большинство предприятий в последние годы снижают объёмы выбросов, в основном вследствие уменьшения объёмов производства и установки очищающего оборудования. При решении проблем природопользования приходится исходить из признания невозможности полного предотвращения в настоящее время и в предвидимом будущем влияния на природную среду даже при условии совершенствования производства и других сфер человеческой деятельности.

В связи с этим на первое место должно выдвигаться осуществление системы мер, направленных на поддержание рационального взаимодействия между деятельностью человека и окружающей природной средой, обеспечивающих сохранение и восстановление природных ресурсов. Сложившаяся ситуация нашла свое отражение и на готовых объектах строительства, в частности офисных помещений, квартир, земельные участков, домов и промышленных площадей. По данным экологической оценки недвижимости, благоприятные экологические условия, определяемые соответствующим состоянием объекта недвижимости и экологией района, основательно вошли в современные критерии определения рыночной стоимости недвижимости, став немаловажной составляющей продаваемых и арендуемых площадей и значимым фактом для потенциального клиента.

Выводы

На сегодняшний день выбор коммерческой недвижимости очень разнообразен, но желание жить и работать в экологически чистом и безопасном месте присуще, без исключения, всем. Данный факт и объясняет повышенный спрос на экологичную недвижимость и те сотни долларов, которые переплачиваются за квадратный метр безопасного проживания и работы.

Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых объектов (кварталов) могут приносить не только пользу, но и ощутимый доход.

Рецензенты:

Тараканов О.В., д.т.н., профессор, декан факультета управления территориями, заведующий каф. «Кадастр недвижимости и право» ПГУАС, г. Пенза;

Баронин С.А., д.э.н., профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ПГУАС, г. Пенза.


Библиографическая ссылка

Толстова Т.В., Люлькина Н.М., Шиндяпкина Ю.А. УЧЕТ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ Г. ПЕНЗЫ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-1.;
URL: http://www.science-education.ru/ru/article/view?id=17567 (дата обращения: 27.05.2020).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074