Анализ показывает, что понятие, сервейинг, как особый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости, вобрал в себя целый ряд специализаций, от землеустроительных, геодезических работ и картографии до инспектирования, комплексной экспертизы, оценки и управления объектами недвижимости. Концепция сервейинга рассматривается сегодня также как совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. Также в практической реализации сервейинговой деятельности выполняют такие функции, как: разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, реализация этой программы, контроль за ходом ее реализации; выбор подрядных и ресурсо-снабжающих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, контроль исполнения договорных обязательств и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг; рациональное использование объекта недвижимости с целью извлечения прибыли собственника; организация процессов развития недвижимости.
Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов. В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным сервейинговым управляющим компаниям.
В современных условиях отечественной и мировой экономики сервейинговые услуги востребованы при управлении объектами недвижимости различного функционального назначения. Тем не менее, на практике часто возникает проблема, связанная с уточнением содержания сервейинговой деятельности, выделением особенностей сервейинговых услуг и их отличия от других видов услуг в сфере недвижимости. Именно такая проблематика и предопределила цель проводимых авторских исследований.
Цель выполненных исследований в области сервейинга состояла в обобщении, систематизации и анализе особенностей современного развития теории и практики концепции сервейинга в мировой экономике с разработкой предложений по развитию сервейинговых услуг в управлении объектами недвижимости для условий РФ.
Выполненные исследования показали, что понятие «сервейинг» является эволюционным и развивающимся. Современное слово сервейинг [1,2] произошло от английского слова survey, которое широко используется в различных областях знаний и имеет множество значений. Так, в естественных науках термин survey обозначает: комплексное исследование, изучение; обследование (медицина); обзор; рецензия. В общественных науках это слово используется как анкетирование, опрос, интервьюирование; оценка, инспектирование, обозрение, анализ, оценка рисков (экономика). В технических науках слово survey означает: экспертиза; межевание, землемерные работы (геодезия); полевое исследование, съемка (топография); геологическая разведка (геология); осмотр и т.д.
В наиболее распространенном понимании сервейинг определяет область знаний, связанных с измерениями на земле - это наука и техника точного определения в пространстве местоположения точек на поверхности Земли, измерения расстояний и углов между ними. Эти данные используются при определении границ владений собственников недвижимости, при составлении карт, разработке планов территорий и застройки.
Например, Международное Общество Истории Сервейинга и измерений (International Institution for the History of Surveying and Measurement) признает, что понятия «сервейинг» и «измерения» охватывают очень широкий круг вопросов.
При этом термин «сервейинг» определяется этой организацией как понятие, имеющее отношение к сбору данных, связанных с описанием характеристик земной поверхности и представлением их, как правило, в виде карт, планов или цифровых моделей. Таким образом, понятие сервейинг может иметь отношение как к небольшому земельному участку под домом, так и ко всей поверхности Земли [4].
Близко к этому пониманию определяет сервейинг Американский Конгресс Сервейинга и Картографии (American Congress on Surveying & Mapping - ACSM [5]): это наука и искусство выполнения всех необходимых измерений для определения или установления относительного местоположения точек и природных или искусственных элементов над, на или под поверхностью Земли и изображение их в удобной для использования форме.
Первые технологии сервейинга были хорошо известны и широко использовались еще в Древнем мире (около 5000 лет назад), поскольку земля, как главное благо и богатство требовала измерений, формальных описаний, определения границ и координат.
В Европе сервейинг как самостоятельный вид профессиональной деятельности получил широкое распространение в средние века. С развитием промышленного производства, ростом городов, появлением новых и многообразных объектов недвижимости перечень функций профессиональных сервейеров расширялся, охватывая все новые области знаний и практической деятельности - от землеустроительных, геодезических работ и картографии до инспектирования, комплексной экспертизы, оценки и управления объектами недвижимости. Эволюционировало и понятие «сервейинг», становясь все более емким и всеохватывающим.
Можно считать, что сервейинг как вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости в современном понимании вобрал в себя целый ряд специализаций (рис. 1).
Сервейеры как профессиональные участники рынка недвижимости выполняют функции по сбору, обработке и предоставлению информации о земле и других объектах недвижимости, планированию пространственного развития городов и населенных пунктов, подготовке и внедрению проектов развития недвижимости, определению стоимости проектов и оценке объектов недвижимости, управлению объектами недвижимости, инспектированию и комплексной технической, правовой, управленческой и финансово-экономической экспертизе. Таким образом, деятельность сервейеров осуществляется на всех этапах жизненного цикла недвижимости, что обеспечивает системный подход к недвижимости как объекту управления.
В зависимости от целей деятельности и комплекса функций, выполняемых управляющей компанией, можно выделить несколько функциональных моделей сервейинговой деятельности, характерных для зарубежных сервейинговых компаний: Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset Management); Управление объектом недвижимости (Property Management); Управление проектом (Project Management); Управление технической эксплуатацией объекта (Facility Management); Санитарно-техническое обслуживание объекта (Cleaning).
Обзор мирового опыта в области сервейинга позволяет в качестве одной из ведущей глобальной общемировой структуры выделить деятельность Королевского общества сертифицированных сервейеров Великобритании (Royal Institution of Chartered Surveyors). В этой связи представляет интерес история создания Королевского общества сертифицированных сервейеров Великобритании (RICS).
Исторически сервейинг впервые сформировался в Англии в XV-XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это объясняется тем, что в тот период времени земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов. Один из основоположников экономической науки У. Петти выразил это словами: «Труд - отец и активное начало богатства, а земля - его мать». Основой развития английской экономической школы и практики являлись вопросы, связанные с недвижимостью.
Понимание недвижимости как фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многих веков. По мере развития рыночной экономической системы, насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовали масштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году Института по подготовке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание «Королевского» и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных оценщиков - Royal Institution of Chartered Surveyors [1,2,3].
Рис. 1. Современное понимание содержания концепции сервейинга как профессиональной деятельности на рынке недвижимости
Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости.
Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов. Необходимость в создании такой организации была продиктована расширением мировой индустриализации, и как следствие, быстрым развитием инфраструктуры, жилищ, транспортных коммуникаций, которые требовали более точного контроля и учета. Общество Сервейеров позже было переименовано в Королевское общество сертифицированных сервейеров (RICS). В настоящее время это ведущая организация в области сервейинга, которая объединяет специалистов в области экономики и управления недвижимостью, строительства, землеустройства и других областях деятельности, связанных с окружающей средой.
Это общество действует в 146 странах мира. Огромная роль принадлежит обществу в разработке и поддержании стандартов профессиональной деятельности и в информационном обеспечении членов общества - RICS выпускает «Международный еженедельник о недвижимости» (Global Real Estate Weekly), ведет регулярные обзоры рынка недвижимости (Housing Market Survey, Commercial Market Survey и др.), занимается аналитикой и прогнозированием (RICS Forecasts, Housing and Affordability Analysis), проводит специальные исследования и организовывает международные конференции.
Ключевая роль RICS заключается в следующем: регулирование и продвижение данного вида профессиональной деятельности; поддержание высочайших образовательных и профессиональных стандартов; защита клиентов и потребителей с учетом строгих этических норм; предоставление независимых консультаций, оценок и рекомендаций. В компании RICS работают 17 профессиональных групп, компания устанавливает стандарты, разрабатывает рекомендации и предоставляет информацию в различных отраслях индустрии. Сегодня RICS имеет более чем 100 000 сотрудников во всем мире, в большей части члены компании, не являются гражданами Великобритании. Стратегическое направление деятельности организации задает Совет Управляющих, который включает в себя руководство компании и ее представителей во всем мире. Во главе Президента, Совет Управляющих опирается на советы и комитеты, состоящие из активных членов RICS персонала. Эти группы состоят из региональных советов, национальных советов и 17 специалистов в каждой профессиональной группе. Компания работает в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями во всем мире, в том числе, с организациями, находящимися в развитых и развивающихся странах.
RICS представляет следующую региональную структуру: RICS Европа; RICS Америки; RICS Азии; RICS Южной Азии; RICS Океании; RICS Ближнего Востока и Африки.
В настоящее время можно также говорить об устойчивой постоянной деятельности RICS в России. Автор данной статьи принимает непосредственной участие в данной деятельности и является непосредственный ее участником и представителем RICS в РФ.
В качестве дополнительных результатов выполненных авторских исследований следует отметить анализ в области сервейинговой зарубежной практики деятельности такой международной организаций как Американский Конгресс Сервейинга и Картографии (American Congress on Surveying & Mapping (ACSM [3]). Он был основан в 1941 году с целью лучшей координации американской деятельности по сервейингу и картографии. Конгресс объединил профессиональных топографов, картографов, геодезистов, сервейеров и других специалистов, чья профессиональная деятельность связана с пространственными измерениями и оценками земли. Эти специалисты входят в четыре профессиональных объединения, которые являются членами Конгресса: Американская ассоциация геодезистов-сервейеров (American Association for Geodetic Surveying (AAGS), Общество картографии и географической информации (Cartography and Geographic Information Society (CaGIS), Географическое общество (Geographic and Land Information Society (GLIS), Национальное общество профессиональных сервейеров (National Society of Professional Surveyors (NSPS[1,2,3]).
На заключительном этапе авторских исследований осуществлен анализ сервейинговой деятельности в России. В этой связи изучены особенности современного развития этой деятельности в России, выявлены типы сервейинговых услуг, преимущества сервейинговых компаний в управлении объектами недвижимости, в том числе проанализирован опыт работы Казанской гильдии сервейеров.
При этом был осуществлен сравнительный анализ деятельности ведущих отечественных и зарубежных компаний. К таким компаниям отнесены среди зарубежных сервейинговых компаний: 1.Международная девелоперская компания Hines (США); 2. Сервейинговая компания Sawatzky Property Management (Канада); 3. Международная консалтинговая компания Knight Frank (Англия); 4. Сервейинговая компания AM Surveying Property Services Limited (RICS, Англия).
В качестве объектов исследования в области сервейинга в России приняты следующие: 1. ЗАО Сервейинговая компания «Единая арендная система» (г. Казань); 2. ЗАО Сервейинговая компания «ЕвроDомСервис» (Москва); 3. ЗАО Сервейинговая компания «ФМ-КРАФТ» (Москва); 4. Сервейинговая компания M Consulting Group (Москва).
В результате проведенного комплексного сравнительного анализа к практике деятельности отечественных и зарубежных сервейинговых компаний сделан вывод о том, что зарубежные сервейинговые компании - это динамично развивающиеся компании, со значительным опытом работы в сферах коммерческой, сельскохозяйственной, жилой недвижимости. Они оказывают различные услуги на всех фазах жизненного цикла объекта недвижимости, обеспечивая при этом получение максимальной прибыли для своих клиентов и инвесторов. Отличительной особенностью таких компаний является наличие офисов практически во всех странах мира, в том числе и в России.
Установлено, что деятельность по управлению объектами недвижимости на основе концепции сервейинга является проблемной, инновационной и активно развивающейся в России. На практике имеет место нечеткое понимание содержания и назначения сервейинговых услуг. Успешное применение сервейинга в управлении объектами недвижимости подтверждается приведенными в исследовании примерами деятельности сервейинговых компаний как Российских, так и зарубежных.
Таким образом, выполненные авторские исследования в области обобщения, систематизации и анализа особенностей современного развития теории и практики концепции сервейинга в мировой экономике, показали, как эффективность, проблемность, так и перспективность применений сервейингового подхода для специфических условий управления рынком недвижимости России.
Рецензенты:
Хрусталёв Б. Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза;
Баронин С. А., д.э.н., профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.
Библиографическая ссылка
Кулаков К.Ю., Кулаков К.Ю. ОСОБЕННОСТИ СОВРЕМЕННОГО РАЗВИТИЯ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ КОНЦЕПЦИИ СЕРВЕЙИНГА В МИРОВОЙ ЭКОНОМИКЕ // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 6. ;URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=16324 (дата обращения: 19.04.2024).