Электронный научный журнал
Современные проблемы науки и образования
ISSN 2070-7428
"Перечень" ВАК
ИФ РИНЦ = 0,791

ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Орлов А.К. 1 Занина Я.А. 1
1 ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет», Москва
Статья посвящена проблемам управления недвижимостью в организационно-правовом аспекте. Проанализирован ряд вопросов, в том числе формы собственности, особенности использования, наличие нескольких собственников у объекта. Особое внимание уделено передаче имущества в управление другому лицу, что, по мнению авторов, особенно актуально для объектов государственной недвижимости. Целесообразность передачи объектов в управление обусловлена тем, что собственник не всегда способен сам эффективно использовать принадлежащее ему имущество и управлять им с максимальной выгодой. В связи с этим появляется проблема, связанная с передачей объекта в управление. Возможны следующие юр. формы: договор доверительного управления (гл. 53 ГК РФ (ст. 1012-1026), ст. 209 ГК РФ), агентский договор (ст. 1005-1011 гл. 52 ГК РФ), договор поручения (ст. 971 – 979 гл. 49 ГК РФ), договор аренды с правом сдачи в субаренду (§ 1 и 4 гл. 34 ГК РФ), договор о доверительном управлении паевым инвестиционным фондом (ПИФом) (гл. III ФЗ от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»). Авторы проанализировали оптимальность применения каждого, выделив задачи, которые реализуются с помощью их применения.
договор доверительного управления
доверительное управление
недвижимость
управление
1. Барьеры развития механизма ГЧП в России. – М.: НПФ «Экспертный институт», 2010.
2. Группа компаний «Центр». Управление недвижимостью: [ Электронный документ]. – http//www.groupcenter.ru/upravlenie.html (дата обращения 31.05.2012).
3. Кошкина М. А. Риски доверительного управления: [ Электронный документ]. – http//www.klerk.ru/law/articles/60246.html (дата обращения: 31.05.2012).
4. Пронин М. В. Механизм эффективного управления государственным коммерческим имуществом в регионе: Дисс… канд. экон. наук. – Рязань, 2003 – 168 с.
5. Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. – М.: ИНФРА-М, 2004. – 480 с.
6. Управление государственной собственностью / под ред. Кошкина В. И. – Изд. расшир. и доп. – М.: ЭКМОС, 2002. – 664 с.
В основу правого обеспечения эксплуатации объекта недвижимости положено обеспечение выполнения юридических действий на каждом этапе эксплуатации, а именно: в процессе самой эксплуатации, приема, выбытия.

Необходимо выделить ряд вопросов, которые требуют изучения.

1. Форма собственности. В ст. 209 ГК РФ отмечено, что «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом». В ст.  212 ГК РФ указано, что «В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Данным формам собственности следует дать характеристики.

Частная собственность. Имущество, на праве собственности принадлежащее гражданам или юр. лицам, исключение составляют отдельные виды имущества, которые не могут принадлежать гражданам или юр. лицам согласно закону. Не все юр. лица имеют возможность обладать правом собственности на имущество приобретенное, либо переданное в качестве вкладов учредителями. В соотв. со ст. 213 ГК РФ изъяты из этого списка учреждения, финансируемые собственником, а также гос. и муниципальные унитарные предприятия.

Государственная собственность. Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью признается имущество, которое на праве собственности принадлежит Российской Федерации (федеральная собственность), а также субъектам РФ (собственность субъекта РФ) - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (ст. 214 ГК РФ,). В соотв. со ст. 125 ГК РФ права собственника реализуют органы государственной власти от имени РФ и субъектов РФ в рамках их компетенции, которая устанавливается определяющими статус этих органов актами.

Государственная собственность - одна из форм собственности, субъектами-распорядителями которой являются  органы государственной власти федерации и ее субъектов, а объектом собственности могут быть земля, природные ресурсы, основные средства, здания, материальные ресурсы, финансы, драгоценности, информация, культурные и духовные ценности. [5]

Муниципальная собственность. В ст. 215 ГК РФ установлено, что муниципальной собственностью признается имущество, которое на праве собственности принадлежит городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Согласно ст. 125 ГК РФ права собственника от имени муниц. образований реализуют органы местного самоуправления.

Можно выделить три вида правового режима существования государственного и муниципального имущества: 

а) закрепление на праве хоз. ведения за гос. и муниц. предприятиями (ст. 294 ГК РФ);

б) закрепление на праве оперативного управления  за гос. и муниц. учреждениями, а также казенными предприятиями (ст. 296 ГК РФ);

в) имущество незакрепленное - гос. или муниц. казна (п. 4 ст. 214, п. З ст. 215 ГК РФ), в данном случае под казной подразумевается именно имущество, а не казначейство как государственный орган.

2. Наличие нескольких собственников у объекта недвижимости. В тех случаях, когда несколько субъектов обладает правом собственности на объект недвижимости, следует установить, с кем именно эксплуатирующая организация будет заключать договор на управление. Также следует решить вопрос движения и распределения финансовых потоков. Деловые отношения могут возникнуть только с одним собственником, т.к. договор на управление объектом недвижимости будет заключен только с ним.      

3. Особенности использования объекта, функциональное назначение. Объекты недвижимости могут быть отнесены как к объектам жилого, так и к объектам нежилого фонда. (В рамках исследования нас интересуют объекты нежилого фонда.)

4. Передача объекта недвижимости в управление другому лицу обусловлена тем, что собственник не всегда способен сам эффективно использовать имущество, принадлежащее ему и управлять им с возможной выгодой. В связи с этим появляется проблема, которая связана с передачей объекта в управление.

Возможны различные юридические формы передачи объекта в управление.

Договор доверительного управления, выступающий оптимальной формой решения связанных с управлением задач, регулируется гл. 53 ГК РФ (ст. 1012-1026)., а также ст. 209 ГК РФ. В соответствии со ст. 1012 ГК РФ, по данному договору учредитель управления (одна сторона) передает доверительному управляющему (другой стороне) на некоторый срок имущество в доверительное управление, а он берет на себя обязательство в интересах учредителя управления или иного указанного лица (выгодоприобретателя) за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом; передав объект в  доверительное управление, права собственности на него не переходят к доверительному управляющему. Порядок государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление такой же, как при переходе права собственности на это имущество.

Собственник определяет задачи доверительного управления недвижимостью, соответственно в зависимости от поставленных целей, это может быть увеличение ликвидности объекта, максимизация дохода, возрастание его стоимости и др.

Стороны договора дов. управления имеют возможность прописать в нем, что договор, например, вступит в силу со дня его подписания. Они также имеют возможность сразу передать имущество. Однако  только от даты гос. регистрации передачи недвижимости в дов. управление договор имеет силу для арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги. До момента регистрации передачи объекта не доверительный управляющий, а сам собственник несет все права и обязанности перед третьими лицами. Договор дов. управления будет недействительным в случае игнорирования требований о регистрации передачи имущества.

В случаях, когда собственником здания является государство, следует учесть следующие моменты:

1) Согласно ст. 1013 ГК РФ имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть объектом доверительного управления; передача такого имущества в доверительное управление может иметь место только после ликвидации юр. лица, в ведении или управлении которого оно было, либо прекращения права хоз. ведения или опер. управления имуществом и перехода его во владение собственника по иным основаниям, предусмотренным законом;

2) необходимым условием выступает согласование с отраслевыми органами исполнительной власти субъекта федерации, ответственными за управление государственным имуществом, программа и концепции доверительного управления объектом госсобственности. Также необходимо согласование с отраслевым органом, отвечающим за охрану памятников, в тех случаях, когда объект управления - памятник архитектуры, истории или культуры.

В доверительное управление объектом включены следующие поля:

- позиционирование объекта на рынке, управление доходами и издержками (экономическое направление);

- развитие объекта согласно его функциональному назначению, соблюдение установленных требований, а также техническое содержание объекта;

- комплексное юр. сопровождение дов. управления недвижимостью (правовое поле).

Доверительное управление включает:

- анализ и изучение  данных объекта недвижимости (оцениваются физическое состояние, правовой статус, финансовое состояние). Основываясь на полученных данных, выявляют  условия использования объектов доверительного управления, которые будут оптимальны;

- обеспечение функционирования объектов дов. управления (правовое обеспечение, информационно-аналитическое обеспечение, материально-техническое, финансово-экономическое и кадровое обеспечение);

-  управление эксплуатацией объектов доверительного управления;

- оптимизация функционирования объектов (сокращение потерь от неиспользуемых объектов, повышение привлекательности  объектов с точки зрения коммерции);

- координация соблюдения усл. договора пользователями объектов дов. управления (контроль и слежение за формами и сроками финансовых расчетов, совершенств. форм взаиморасчетов, организация взаимодействия с пользователями объектов дов. управления);

- достижение цели собственника (получение дохода, рост стоимости недвижимости, расширение сферы бизнеса (диверсификация)) [2].

Следует рассмотреть основные риски, возникающие при доверительном управлении:

- рыночный риск, заключается в том, что рыночная цена имущества, которое передано в дов. управление, может вырасти или уменьшиться;

- процентный риск, связан с влиянием на стоимость переданного в управление имущества неблагоприятного изменения рыночных процентных ставок. Данный риск способен оказывать влияние как на стоимость объектов, так и на величину доходов;

- риск потери ликвидности, связан с возможной нехваткой свободных средств, требуемых для исполнения обязательств, на счетах управляющего;

- операционный риск, причина возникновения - нарушение контроля со стороны дов. управляющего, который должен предотвращать возможное мошенничество сотрудников. Также к операционным рискам относят сбои в операционной системе по причине, допустим, пожара или стихийных бедствий [3].

Для реализации конкретных поставленных задач управления объектом недвижимости в большей степени подходят Агентский договор (ст. 1005-1011 гл. 52 ГК РФ) либо договор поручения (ст. 971 - 979 гл. 49 ГК РФ). 

Согласно ст. 971 ГК РФ по договору поручения поверенный (одна сторона) берет на себя обязательства произвести от имени и за счет доверителя (другой стороны) определенные юр. действия; при этом непосредственно у доверителя возникают права и обязанности по сделке, осуществленной поверенным.

В соотв. со статьей 1005 ГК РФ по агентскому договору агент (одна сторона) берет на себя обязательства за вознаграждение осуществить за счет принципала (другой стороны) некие действия от имени принципала либо от своего имени; при совершении сделки от имени агента права и обязанности по сделке ложатся на агента, в случае, когда сделка совершена агентом от имени принципала, права и обязанности по сделке принадлежат принципалу. Как правило, при передаче здания по агентскому договору, управление недвижимостью может быть сведено к реализации управляющей компанией выборочных функций управления эксплуатацией (допустим, управление арендой свободных площадей).

В случаях, когда объект находится в федеральной собственности, наибольшую актуальность приобретает Договор аренды с правом сдачи в субаренду и одновременной передачей части управленческих функций (§ 1 и 4 гл. 34 ГК РФ). В ряде случаев законодательство не предусматривает иной формы передачи в управление, кроме аренды, это касается зданий-памятников. В случае заинтересованности учредителя управления в получении фиксированного стабильного дохода в результате управления объектом недвижимости также видится целесообразной передача объекта по договору аренды.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору имущественного найма (аренды) наймодатель (арендодатель) берет на себя обязательство предоставить нанимателю (арендатору) во временное владение и пользование или только во временное пользование имущество за плату. В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор с согласия арендодателя имеет право сдавать в субаренду (поднаем) арендованное имущество, в случаях, когда иное не установлено законом, при этом ответственность перед арендодателем по договору остается у арендатора.

В случаях, когда необходимо разделить связанные с управлением затраты и риски между управляющим и учредителем управления, целесообразным видится регулируемый гл. 55 ГК РФ, ст. 1041-1054  Договор о совместной деятельности. По такому договору в соответствии со статьей 1041 помимо передачи имущества учредителя управления в качестве вклада  подразумевается непосредственное его участие в процессе управлении.

В случаях, когда необходимо объединение недвижимости нескольких учредителей управления в целях наиболее эффективного его использования, целесообразным видится Договор о доверительном управлении паевым инвестиционным фондом (ПИФом) (гл. III ФЗ от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»).  Согласно договору доверительного управления ПИФом управляющей компании передается имущество с целью его включения в состав ПИФа  и объединения с имуществом иных учредителей, а доверительное управление ПИФом обязуется осуществлять управляющая компания.

Из многообразия возможных юридических форм передачи имущества в управление наиболее эффективная выбирается как с т. з. интересов управляющей организации, так и собственника объекта недвижимости.

С учетом того, что под управлением государственной недвижимостью понимается спланированный, организованный и  контролируемый комплекс мероприятий, который:   -  направлен на  достижение намеченных целей  и  решение  поставленных  задач по  эффективному  использованию, сохранности, распоряжению, преобразованиям и развитию недвижимости, находящейся в  государственной собственности;   -  реализуется  во  взаимодействии  с  внешней  средой,  рынком  недвижимости,  другими  собственниками [6], существенным моментом видится  правовое обеспечение в процессе эксплуатации объектов, которое заключается в юридическом сопровождении всех процессов, связанных с заключением, исполнением, а также расторжением договоров подряда на выполнение разнообразных работ, договоров аренды помещений и договоров на поставку услуг и материалов. Помимо вышесказанного, в юридическое сопровождение включены юр. действия, которые направлены на уменьшение возможных потерь от неплатежей. В рамках статьи авторы рассмотрели наиболее весомые правовые вопросы управления имуществом.

Законы и нормативные акты устанавливают ограничения, которые носят  принудительный характер. В случаях несоблюдения большинства правил и норм предусматривается определенная  ответственность организаций и должностных лиц. На каждой стадии жизненного цикла объекта, в том числе на стадии эксплуатации, действуют всевозможные ограничения, в связи с чем для осуществления эффективного управления  они должны быть учтены,  поскольку они могут оказывать значительное влияние на выбор альтернативных решений, в первую очередь, в таких сферах деятельности, как  коммерческое использование здания и его техническая эксплуатация.

Рецензенты:

Свистунов Николай Иванович, доктор экономических наук, профессор, член Ассоциации делового сотрудничества, г. Москва.

Солунский Александр Иванович, доктор экономических наук, профессор кафедры ОСУН ФГБОУ ВПО МГСУ, г. Москва.


Библиографическая ссылка

Орлов А.К., Занина Я.А. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ // Современные проблемы науки и образования. – 2012. – № 3.;
URL: http://www.science-education.ru/ru/article/view?id=6506 (дата обращения: 24.09.2019).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074