Разработка концепции управления объектом недвижимости университетского комплекса в значительной степени зависит от сформировавшейся практики управления объектами недвижимости федеральной собственности и определяется состоянием и условиями развития рынка недвижимости в конкретном мегаполисе и регионе.
Методология концепции управления недвижимостью - одно из основных звеньев создания эффективной системы управления недвижимостью университетского комплекса.
Термин «концепция» трактуется как система взглядов, основная мысль, а также определенный способ понимания каких-либо явлений, основная точка зрения, руководящая идея, конструктивный принцип различных видов деятельности [1, 5].
Основные положения разработанной концепции сводятся к следующему: система управления должна охватывать все этапы жизненного цикла объекта недвижимости и обеспечивать взаимоувязанное решение всех проблем, функционирования имущественного комплекса. Кроме того, необходимо учитывать результаты некоторых смежных специфических направлений и видов деятельности, например, сбора, предоставления и обработки информации об объектах недвижимости, городского планирования, подготовке и внедрения проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции.
Разработанная нами концепция масштабнее, чем «Концепции сервей-инга» (от англ. survey - межевание, обследование, инспектирование), которая акцентирует внимание только на отдельных видах управления недвижимостью: генеральное, стратегическое и оперативное планирование.
В процессе реализации разработанной нами концепции необходима проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости. Отметим также, что процесс принятия управленческого решения должен базироваться на результатах юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от использования объектов недвижимости.
Проведение технической, экономической, правовой экспертиз тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единый портфель управленческих решений по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества.
Разработка концепции управления объектом недвижимости университетского комплекса в значительной степени зависит от сформировавшейся практики управления объектами недвижимости федеральной собственности и определяется состоянием и условиями развития рынка недвижимости в конкретном мегаполисе и регионе.
Под системой (от др.-греч. systema - целое, составленное из частей, соединений) следует понимать упорядоченную совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов и связей могут отличаться, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы.
Под методологией (от др.-греч. «methodos» - способ действия и <dogos» - учение, наука) понимается учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности.
Концептуальная модель основных этапов методологии системного анализа и управления недвижимостью, разработанная нами на основе анализа работ [1, 3, 4, 6, 7 и др.], представлена рис. 1.
Рассмотрим более подробно основные этапы модели (рис. 1).
На этапе анализа существующего портфеля недвижимости проводится инвентаризация имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния. Одновременно исследуется рынок недвижимости и выявляются тенденции его развития.
Данный этап предполагает проведение исследований по направлениям:
- мониторинг и анализ рынка недвижимости;
- анализ местоположения;
- анализ правового положения объекта недвижимости;
- техническая экспертиза состояния объекта недвижимости;
- экспертиза финансового состояние объекта недвижимости;
- управленческая экспертиза объекта недвижимости.
На этапе планирования стратегии управления портфелем недвижимости осуществляют планирование процессов управления недвижимостью, уточняют общую стратегию формирования и управления портфелем недвижимости, планируют процессы развития объектов недвижимости применительно к каждой стадии жизненного цикла:
- создание (строительство, приобретение) объектов недвижимости;
- реконструкция (перепрофилирование) объектов недвижимости;
- текущая эксплуатация, техническое обслуживание и использование объектов недвижимости;
- ликвидация, снос, продажа объектов недвижимости.
Такие планы должны составляться как к портфелю недвижимости в целом, так и применительно к каждому конкретному объекту, входящему в портфель. Кроме того, для каждого конкретного объекта недвижимости необходимо составить программу управления.
На этапе реализации и оценки процессов управления недвижимостью в соответствии с утвержденными на предыдущем этапе планами происходит реализация намеченных мероприятий, оценка результатов управления, внесение корректировок в ранее принятые планы.
Построение эффективной системы управления отдельными объектами недвижимости является необходимой предпосылкой для управления всем портфелем недвижимости. В то же время каждый отдельный объект, формирующий портфель недвижимости, является автономной единицей, выполняющей определенные функции. Поэтому при формировании системы управления объектами недвижимости университетского комплекса, с одной стороны, необходимо учитывать специфику управления отдельным объектом недвижимости, с другой, рассматривать такой объект как часть более крупной и сложной системы - портфеля недвижимости. Вследствие этого важным является интегрированность разноуровневых систем управления недвижимостью, в том числе в разработке модели управления отдельным объектом недвижимости университетского комплекса.
При формировании стратегии управления объектами недвижимости университетского комплекса необходимо проводить анализ соответствия характеристик объекта недвижимости возможностям, определяющим его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.
Основные компоненты модели управления отдельным объектом недвижимости рассмотрены в работах [4, 6, 7].
На рис. 2 показана разработанная автором модель системного анализа управления отдельным объектом недвижимости.
В модели управления объектом недвижимости традиционно выделены три основных этапа [4, 6, 7]:
- оценка факторов, формирующих стратегию управления;
- формирование стратегии управления объектом;
- оценка и внедрение стратегии управления объектом.
Уже на этапе оценки факторов внешней и внутренней среды формируются общие представления о наиболее эффективной стратегии управления объектами недвижимости университета. К внешним факторам относятся состояние и тенденции развития рынка недвижимости, нормативное регулирование, а к внутренним факторам - состояние объекта недвижимости и имеющиеся управленческие ресурсы.
На выбор стратегии управления объектом недвижимости также влияют возможность рынка принять данную стратегию, возможность реализации данной стратегии с точки зрения потенциала местоположения объекта недвижимости, законодательной разрешенности, технического состояния объекта, экономической и управленческой обоснованности.
Рис. 1. Модель системного анализа управления объектом недвижимости
Значимость внешних и внутренних факторов подтверждена исследованиями, приведенными в работе [7], подтверждающими их взаимосвязи и влияние на стоимостной эквивалент объекта недвижимости (рис. 2). Таким образом, факторы не только формируют стратегию управления объектом недвижимости, но и влияют на стоимость недвижимости.
На представленной выше трехмерной модели (ось G означает возможные варианты использования объекта недвижимости, t - время, М - пространственные характеристики или местоположение объекта), показано, что объект в любой момент находится в определенном месте, имеющем конкретные пространственные характеристики, и используется либо как благо, либо как товар, либо как источник дохода, а также обладает совокупностью конкретных натурально-вещественных свойств. Это отражается фиксацией объекта в области, ограниченной заштрихованными плоскостями, и определяет конкретное значение его стоимости - S.Bтечение жизненного цикла происходит изменение характеристик объекта, а под влиянием этих изменений меняется и конкретное значение, которое соответствует определенной точке на траектории S.
Рис. 2. Модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объекта недвижимости
В методологии концепции системного анализа и управления недвижимостью университетского комплекса стоимостной эквивалент следует рассматривать в динамике - на протяжении всего жизненного цикла объекта, так как понятие жизненного цикла позволяет объединить время и место существования объекта недвижимости как обязательное условие для системного анализа. Целью такого анализа является обоснование и разработка управленческих решений, обеспечивающих наиболее эффективные варианты эксплуатации и развития объектов недвижимости в соответствии с видами их использования.
Рецензенты:
- Иванов С. Н., д.э.н., ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», доцент кафедры финансов, анализа и учета, г. Санкт-Петербург.
- Кощеев В. А., д.э.н., ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», профессор кафедры финансов, анализа и учета, г. Санкт-Петербург.
Библиографическая ссылка
Фалтинский Р.А. МЕТОДОЛОГИЯ КОНЦЕПЦИИ СИСТЕМНОГО АНАЛИЗА И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ УНИВЕРСИТЕТСКИХ КОМЛЕКСОВ // Современные проблемы науки и образования. – 2012. – № 4. ;URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=6577 (дата обращения: 19.04.2024).