Разработка концепции управления объектом недвижимости универси­тетского комплекса в значительной степени зависит от сформировавшейся практики управления объектами недвижимости федеральной собственности и определяется состоянием и условиями развития рынка недвижимости в конкретном мегаполисе и регионе.

Методология концепции управления недвижимостью - одно из основ­ных звеньев создания эффективной системы управления недвижимостью уни­верситетского комплекса.

Термин «концепция» трактуется как система взглядов, основная мысль, а также определенный способ понимания каких-либо явлений, основная точ­ка зрения, руководящая идея, конструктивный принцип различных видов деятельности [1, 5].

Основные положения разработанной концепции сводятся к следующе­му: система управления должна охватывать все этапы жизненного цикла объекта недвижимости и обеспечивать взаимоувязанное решение всех про­блем, функционирования имущественного комплекса. Кроме того, необхо­димо учитывать результаты некоторых смежных специфических направле­ний и видов деятельности, например, сбора, предоставления и обработки информации об объектах недвижимости, городского планирования, подго­товке и внедрения проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инс­пекции.

Разработанная нами концепция масштабнее, чем «Концепции сервей-инга» (от англ. survey - межевание, обследование, инспектирование), кото­рая акцентирует внимание только на отдельных видах управления недвижи­мостью: генеральное, стратегическое и оперативное планирование.

В процессе реализации разработанной нами концепции необходима проработка технических и пространственно-территориальных аспектов раз­вития недвижимости с учетом целевой ориентации, что имеет важнейшее зна­чение для эффективного использования недвижимости. Отметим также, что процесс принятия управленческого решения должен базироваться на резуль­татах юридических, технических, экономических и управленческих экспер­тиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максималь­ного эффекта от использования объектов недвижимости.

Проведение технической, экономической, правовой экспертиз тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффектив­ному управлению конкретными объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единый портфель управленческих решений по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества.

Разработка концепции управления объектом недвижимости универси­тетского комплекса в значительной степени зависит от сформировавшейся практики управления объектами недвижимости федеральной собственности и определяется состоянием и условиями развития рынка недвижимости в конкретном мегаполисе и регионе.

Под системой (от др.-греч. systema - целое, составленное из частей, соединений) следует понимать упорядоченную совокупность элементов, на­ходящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют опреде­ленную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов и связей могут отличаться, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы.

Под методологией (от др.-греч. «methodos» - способ действия и <dogos» - учение, наука) понимается учение о структуре, логической организации, спо­собах и средствах деятельности.

Концептуальная модель основных этапов методологии системного ана­лиза и управления недвижимостью, разработанная нами на основе анализа работ [1, 3, 4, 6, 7 и др.], представлена рис. 1.

Рассмотрим более подробно основные этапы модели (рис. 1).

На этапе анализа существующего портфеля недвижимости проводит­ся инвентаризация имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния. Одновременно исследуется рынок недвижимости и выявляются тенденции его развития.

Данный этап предполагает проведение исследований по направлениям:

• мониторинг и анализ рынка недвижимости;
• анализ местоположения;
• анализ правового положения объекта недвижимости;
• техническая экспертиза состояния объекта недвижимости;
• экспертиза финансового состояние объекта недвижимости;
• управленческая экспертиза объекта недвижимости.

На этапе планирования стратегии управления портфелем недвижимос­ти осуществляют планирование процессов управления недвижимостью, уточ­няют общую стратегию формирования и управления портфелем недвижи­мости, планируют процессы развития объектов недвижимости применительно к каждой стадии жизненного цикла:

• создание (строительство, приобретение) объектов недвижимости;
• реконструкция (перепрофилирование) объектов недвижимости;
• текущая эксплуатация, техническое обслуживание и использование объектов недвижимости;
• ликвидация, снос, продажа объектов недвижимости.

Такие планы должны составляться как к портфелю недвижимости в целом, так и применительно к каждому конкретному объекту, входящему в портфель. Кроме того, для каждого конкретного объекта недвижимости не­обходимо составить программу управления.

На этапе реализации и оценки процессов управления недвижимостью в соответствии с утвержденными на предыдущем этапе планами происходит реализация намеченных мероприятий, оценка результатов управления, вне­сение корректировок в ранее принятые планы.

Построение эффективной системы управления отдельными объектами недвижимости является необходимой предпосылкой для управления всем портфелем недвижимости. В то же время каждый отдельный объект, форми­рующий портфель недвижимости, является автономной единицей, выполня­ющей определенные функции. Поэтому при формировании системы управ­ления объектами недвижимости университетского комплекса, с одной сто­роны, необходимо учитывать специфику управления отдельным объектом недвижимости, с другой, рассматривать такой объект как часть более круп­ной и сложной системы - портфеля недвижимости. Вследствие этого важ­ным является интегрированность разноуровневых систем управления недви­жимостью, в том числе в разработке модели управления отдельным объек­том недвижимости университетского комплекса.

При формировании стратегии управления объектами недвижимости университетского комплекса необходимо проводить анализ соответствия характеристик объекта недвижимости возможностям, определяющим его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.

Основные компоненты модели управления отдельным объектом недви­жимости рассмотрены в работах [4, 6, 7].

На рис. 2 показана разработанная автором модель системного ана­лиза управления отдельным объектом недвижимости.

В модели управления объектом недвижимости традиционно выделены три основных этапа [4, 6, 7]:

• оценка факторов, формирующих стратегию управления;
• формирование стратегии управления объектом;
• оценка и внедрение стратегии управления объектом.

Уже на этапе оценки факторов внешней и внутренней среды формиру­ются общие представления о наиболее эффективной стратегии управления объектами недвижимости университета. К внешним факторам относятся со­стояние и тенденции развития рынка недвижимости, нормативное регулиро­вание, а к внутренним факторам - состояние объекта недвижимости и имею­щиеся управленческие ресурсы.

На выбор стратегии управления объектом недвижимости также влия­ют возможность рынка принять данную стратегию, возможность реализации данной стратегии с точки зрения потенциала местоположения объекта недвижимости, законодательной разрешенности, технического состояния объекта, экономической и управленческой обоснованности.

Рис. 1. Модель системного анализа управления объектом недвижимости

Значимость внешних и внутренних факторов подтверждена исследова­ниями, приведенными в работе [7], подтверждающими их взаимосвязи и влияние на стоимостной эквивалент объекта недвижимости (рис. 2). Таким образом, факторы не только формируют стратегию управления объектом недвижимости, но и влияют на стоимость недвижимости.

На представленной выше трехмерной модели (ось G означает возмож­ные варианты использования объекта недвижимости, t - время, М - простран­ственные характеристики или местоположение объекта), показано, что объект в любой момент находится в определенном месте, имеющем конкретные про­странственные характеристики, и используется либо как благо, либо как товар, либо как источник дохода, а также обладает совокупностью конкрет­ных натурально-вещественных свойств. Это отражается фиксацией объекта в области, ограниченной заштрихованными плоскостями, и определяет конкретное значение его стоимости - S.Bтечение жизненного цикла происхо­дит изменение характеристик объекта, а под влиянием этих изменений меня­ется и конкретное значение, которое соответствует определенной точке на траектории S.

Рис. 2. Модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объекта недвижимости

В методологии концепции системного анализа и управления недвижи­мостью университетского комплекса стоимостной эквивалент следует рас­сматривать в динамике - на протяжении всего жизненного цикла объекта, так как понятие жизненного цикла позволяет объединить время и место су­ществования объекта недвижимости как обязательное условие для систем­ного анализа. Целью такого анализа является обоснование и разработка управленческих решений, обеспечивающих наиболее эффективные вариан­ты эксплуатации и развития объектов недвижимости в соответствии с вида­ми их использования.

Рецензенты:

• Иванов С. Н., д.э.н., ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», доцент кафедры финансов, анализа и учета, г. Санкт-Петербург.
• Кощеев В. А., д.э.н., ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», профессор кафедры финансов, анализа и учета, г. Санкт-Петербург.