Введение

Актуальность данного направления исследования обусловлена тем, что сегодня коммерческая недвижи­мость выступает основой для оказания целого комплекса различных услуг, востребованных всеми участниками рынка. В России управление недвижимостью осуществляется либо силами го­сударственных органов, либо при участии частных компаний. В то же время управлять недвижимым имуществом могут и сами собственники. В послед­ние годы развитие рынка управления коммерческой недвижимостью происходило доста­точно быстрыми темпами. Этому способствовало распространение частных управляющих компаний в результате увеличения объема инвестиций в недвижимость.

Рисунок 1 – Общий объем инвестиций в недвижимость по итогам 2012 года  

 Складская недвижимость

Гостиничная недвижимость

 Офисная недвижимость

Рисунок 2 – Структура инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости

Таким образом, наиболее привлекательными с точки зрения приобретения качественных активов в инвестиционных целях остаются офисные и торговые объекты.

Следует отметить, что коммерческая недвижимость в России стала формироваться сравнительно недавно, только с началом приватизации пред­приятий. Сегодня владение коммерче­ской недвижимостью открывает перспективные возможности для получения дохода. Комплексное управление, осуществляемое на основе использования сервейинговых услуг, предполагает решение основной задачи собственника недвижимого имущества, связанной с обеспечением наиболее выгодной эксплуатации объекта [1].

В современных условиях развитие деятельности управляющих компаний сдерживается следующими факторами:

• отсутствие апробированных и доступных стандартов и методик профессионального управления недвижимостью;
• нехватка квалифицированных специалистов в области управления недвижимостью;
• слабое развитие инфраструктуры управления недвижимостью;
• отсутствие профессиональных независимых консультантов по управ­лению недвижимостью;
• невысокий уровень активности управляющих компаний в продвижении собственных услуг;
• отсутствие специальных законов, посвященных исключительно сервейин­говой деятельности.

Следствием всего этого является низкий уровень управления недвижи­мостью и отсутствие у собственников заинтересованности в сотрудничестве с профессиональными управляющими компаниями.

При управлении объек­тами различного функционального назначения сервейинговая компания ис­следует состояние рынка в разных сегментах: торговой, офисной, складской недвижимости. Накопленные знания и опыт работы компания может исполь­зовать в дальнейшей деятельности, что позволяет ей минимизировать затра­ты, связанные с исследованием рынка.

В настоящее время для рынка управления не­движимостью характерны следующие тенденции: с одной стороны, происхо­дит укрупнение внешних действующих управляющих компаний, с другой стороны, создаются собственные управляющие компании. Доходность ком­паний, занимающихся оказанием услуг по управлению недвижимостью, оценивается по-разному и составляет от 3 до 20%. Услуги зарубежных компаний стоят примерно на 20% дороже российских.

Динамика арендных ставок для офисной и складской недвижимости представлена на рисунке 3 и 4.

Рисунок 3 – Динамика арендных ставок для офисной недвижимости

Рост ставок аренды на офисные помещения составил в среднем не более 1% по сравнению с показателем 2011 года.

Рисунок 4 – Динамика арендных ставок для складской недвижимости

Средние значения арендных ставок не претерпели значительных изменений: за год они выросли на 5-6% и составили $135-140 м2/год. Точно обозначить ценовой диапазон в сфере управления недвижимо­стью невозможно. Стоимость услуг сильно корректируется в зависимости от набора услуг, который запрошен у управляющей компании, масштаба объек­та, класса объекта. Для каждого объекта недвижимости стоимость его управления и экс­плуатации должна рассчитываться отдельно, в силу разной себестоимости услуг и влияния других факторов. В среднем услуги управляющих компаний для офисов классов «А» и «В» составляют 15-25% от годового дохода, при­носимого зданием, а при долгосрочных договорах примерно 10-15% от годо­вого дохода.

В настоящее время уровень развития российского рынка услуг в сфере управления и эксплуатации коммерческой недвижимости является невысоким. Развитие рынка наблюдается в московском регионе и крупных российских городах, где сосредоточено наибольшее количество предложений торговых площадей.

Рисунок 5 – Обеспеченность качественными торговыми площадями в России и за рубежом, м2/1000 жителей

Рисунок 6 – Обеспеченность качественными офисными площадями в расчете на 1 жителя

Обеспеченность качественными офисными площадями в России остается на низком уровне по сравнению с европейскими городами.

Несмотря на то что сервейинговая деятельность является новой для российского рынка недвижимости, ее развитие очевидно. В настоящее время сервейинговые услуги распространены в крупных городах. Развитие этого нового вида предпринимательской деятельности осо­бенно заметно проявилось в Казани, где в 1999 году было создано некоммер­ческое партнерство «Поволжский антикризисный институт».

В современных условиях владельцы коммерческой недвижимости все чаще признают тот факт, что управление недвижимым имуществом является самостоятельным видом бизнеса и заниматься им должны профессионалы – сервейеры, девелоперы и другие специалисты. В числе целей управления коммерческой недвижимостью может быть продажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В боль­шинстве случаев основными целями управления является рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости.

К основным задачам компании, оказывающей сервейинговые услуги, относятся:

• разработка стратегии и программы управления объектом недви­жимости;
• контроль над его содержанием;
• выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание;
• обслужи­вание и предоставление коммунальных услуг;
• коммерческое использование объекта недвижимости;
• организация процессов развития недвижимости.

В зависимости от целей деятельности и комплекса функций, выполняемых управляющей компанией, можно выделить несколько функциональных моделей сервейинговой деятельности:

• Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset Management).
• Управление объектом недвижимости (Property Management).
• Управление проектом (Project Management).
• Управление технической эксплуатацией объекта (Facility Management).
• Санитарно-техническое обслуживание объекта (Cleaning).

Рисунок 7 – Подходы к управлению недвижимостью

Эти модели в некоторой степени условны, но позволяют очертить круг услуг, предоставляемых управляющими компаниями.

Сервейинговая деятельность так­же развивается и в других регионах. Это объясняется высокой результатив­ностью в управлении объектами недвижимости, достижение которой стано­вится возможным при использовании такого инновационного подхода, как сервейинг, который является тем эффективным инструментом, с помощью которого можно оптимально организовать системное управление объектом недвижимости [2].

В заключение хочется сказать, что, несмотря на то что рынок услуг по управлению объектами недвижимости сравнительно молод, наметившая тенденция роста спроса на услу­ги управляющих компаний дает основание для вывода в пользу развития сервейинговых услуг. Потенциал рынка услуг по управлению коммерческой недвижимо­стью огромен, но используется менее чем наполовину, а по некоторым дан­ным – вовсе не более чем на одну треть.

В данной части исследования обобщены результаты анализа рынка недвижимости преиму­щественно офисного и торгового сегментов, так как соответствующие им объекты в той или иной степени охвачены профессиональным управлением. В то же время даже в отношении этих объектов используется весьма огра­ниченный набор услуг. Таким образом, можно сказать, что рынок услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости в России находится в начале своего развития. Следуя логике развития рынка услуг по управлению недвижимостью в российских условиях, можно сделать вывод о том, что ос­воение региональных рынков, а также расширение спектра предлагаемых ус­луг неизбежны.

Рецензенты:

Хрусталёв Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза.

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ПГУАС, г. Пенза.