Scientific journal

Modern problems of science and education

ISSN 2070-7428

"Перечень" ВАК

ИФ РИНЦ = 1,006

Введение

В последние годы четко прослеживается тенденция роста рынка коммерческой недвижимости в г. Пензе [5]. Основаниями такого роста служат подъем экономики, рост заработной платы и, как следствие, внутреннего потребления [1]. Современный торгово-развлекательный центр, как правило, – это обширный комплекс, состоящий из нескольких этажей, в котором расположены: предприятия сферы бытового обслуживания, рестораны-кафе, кинотеатры, зоны детских развлечений и семейного отдыха и, конечно же, множество магазинов. Проект торгово-развлекательного центра непременно включает в себя эскалаторы, парковки для личных авто и прочие удобства. С каждым днем строительство торговых комплексов приобретает все большую актуальность, так как, что данный формат отдыха позволяет провести время всей семьей: не только весело и интересно, но и чрезвычайно полезно (сделав множество покупок сразу и в одном месте) [2], [6].

При строительстве торгового центра важны маркетинговые исследования – это необходимая составляющая деятельности компаний, ставящих перед собой цели увеличения объемов рынка, снижения затрат и в, конечном итоге, увеличения прибыльности [3]. Грамотные маркетинговые исследования помогут уменьшить неопределенность в бизнесе, снизить риски при разработке бизнес-плана и наиболее эффективно распределить экономический потенциал для достижения желаемых стратегических целей компании [4].

Актуальность темы определяется ориентацией на решение обеспеченности жителей комфортной средой для удовлетворения своих социальных потребностей путем строительства торгово-развлекательных центров в городе.

Материал и методы исследования

Объектом исследования является торговый центр "Берлин", расположенный в самом крупном жилом микрорайоне г. Пензы "Арбеково".

На начальном этапе строительства торгового центра рассматривается наиболее привлекательная для строительства территория в городе, где отсутствие конкурентов является наименьшим, имеется прекрасная пешая доступность и высокоорганизованное транспортное сообщение до объекта.

ТЦ "Берлин" находится в жилом микрорайоне "Арбеково". На сегодняшний день это самый бурно развивающийся район в г. Пензе. Он имеет развитую инфраструктуру. В районе есть несколько крупных торговых центров, таких как "Проспект", "Ассорти", "Кагау", "Коллаж", сеть супермаркетов "SPAR", "Космос-Сити", "Универсам-175", "Универсам-173", "Венеция", "Олимп", "Лента", "Зима", "Кронштадский", 3 продуктовых рынка (р-к "Арбековский", р-к "Комарово", р-к в районе магазина "Океан"), и порядка 30 магазинов. С городом район связывает 2 магистрали: линия по пр.Победы и линия по пр.Строителей. Население района по разным источникам порядка 115-220 тысяч человек. Площадь Арбеково чуть менее 7 кв.км.

На рисунке 1 показано расположение ТЦ "Берлин" в структуре микрорайона "Арбеково".

Рисунок 1 – Торговый центр "Берлин"

На рисунке 2 обозначены конкуренты ТЦ "Берлин" в шаговой доступности.

Рисунок 2 – Конкуренты объекта в районе шаговой доступности

Таблица 1 – Характеристика основных конкурентов, показанных на рисунке 2.

Таблица 2 – Анализ конкурентов по площадям, сданным в аренду

На втором этапе проводится маркетинговый анализ рынка. Отрицательными сторонами аренды в Пензе является временное пользование помещением, а также тот факт, что через определенное количество лет размер арендной платы покроет стоимость самого помещения. В полном варианте эта сумма должна включать в себя собственно арендную плату (ставку аренды), коммунальные платежи, налоги и эксплуатационные расходы (уборка помещения, охрана, сервисное обслуживание лифтов и пр.). Зачастую же собственник изначально объявляет лишь арендную ставку, а остальные составляющие предприниматель будет платить сверх этого самостоятельно [7].

Таблица 3 – Мониторинг арендных ставок торговых центров г. Пензы

На последнем этапе проводится прогнозирование развития рынка торговой недвижимости. Для того чтобы грамотно спрогнозировать развитие рынка торговой недвижимости, необходимо провести анализ изменения средних арендных ставок за последние 5-8 лет поквартально в исследуемом районе по этажам.

Рисунок 3 – Динамика изменения средней стоимости арендной ставки квадратного метра торговых помещений

Арендная ставка за период с 2009 года по 2014 год увеличилась в 1,5 раза. При этом не наблюдается постепенное увеличение арендной ставки.

Выводы

Количество разнообразных торговых центров сегодня очень велико, однако все новые и новые торговые площади продолжают появляться повсеместно. Сейчас торговые центры делятся на семь типов в зависимости от специализации и расположения. Выделяют микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные, суперрегиональные и специализированные центры. Правильно определенная и сформулированная концепция таких объектов способствует их окупаемости. Одна из самых ключевых позиций при строительстве ТЦ – его расположение. Необходимо выбрать территорию недалеко от центра города, с тем расчетом, чтобы хватило места для автомобильной стоянки.

Рецензенты:

Хрусталёв Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза.

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.