Scientific journal

Modern problems of science and education

ISSN 2070-7428

"Перечень" ВАК

ИФ РИНЦ = 1,006

Благодаря огромной территории Российской Федерации постоянно развиваются сети автодорог, возрастают транспортные потоки. За счет прироста транзитного транспортного потока, парка грузового, пассажирского и частного автотранспорта каждый год в России на 10-15% возрастает потребление нефтепродуктов, что ведет к постоянному увеличению числа автозаправочных станций. В наши дни отечественный рынок Автомобильных Заправочных Станций (АЗС) продолжает свое динамичное развитие. Ведущими регионами в этом направлении являются Москва и Санкт-Петербург, в них уже давно сформировались свои лидеры, которые продолжают совершенствовать свои заправочные станции, ведя жесткую борьбу с конкурентами. Благодаря такому росту, оценка рыночной стоимости АЗС не является редкостью.

Российские стандарты оценки обязывают оценщиков при проведении оценки использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновывать отказ от использования. Выбор подхода продиктован особенностями объекта оценки, состоянием рынка, наличием необходимой информации, типичным поведением участников рынка.

Наиболее достоверные результаты получаются при использовании сравнительного подхода, но такие расчеты возможны лишь при наличии активного рынка. В случае закрытости или отсутствия информации достоверность сравнительного подхода существенно снижается.

Актуальность данного направления исследования посвящена практическим аспектам оценки стоимости автозаправочных комплексов на основе доходного подхода.

Материал и методы исследования

Объектом исследования является комплекс объектов автозаправочной станции, расположенный по адресу: Пензенская область, Тамалинский район, село Малая Сергиевка, 130-ый км. автодороги Тамбов-Саратов.

При проведении оценки следует учитывать следующую специфику АЗС как объекта оценки:

• узкоспециализированный объект;
• особый вид имущества – имущество, связанное с торговлей (чаще всего данный вид имущества оценивается на основе данных об операционной деятельности);
• необходимо делать различие между оценкой комплекса имущества и оценкой бизнеса;
• наличие оборотного капитала, который необходимо учитывать.

На рисунке 1 представлены основные трудности, с которыми сталкивается оценщик при проведении оценки автозаправочных комплексов.

Рис. 1. Основные трудности оценки автозаправочных комплексов

В работе рассматривался имущественный комплекс автомобильной заправочной станции (АЗС), расположенный по адресу: Пензенская область, Тамалинский район, село Малая Сергиевка, 130-ый км. Автодороги Тамбов-Саратов. Перечень объектов произведен в таблице 1.

Таблица 1

Перечень объектов автомобильной заправочной станции

На рисунке 2 показано местоположение объекта в структуре Пензенской области.

Рис. 2. Местоположение АЗС в структуре Пензенской области

Для объекта исследования, которое в силу своей уникальности продается, как правило, только в составе бизнеса основным будет доходный подход, а сравнительный подход в этом случае может быть использован в качестве проверочного.

Первоначально, была проверена зависимость стоимости предложения от площади земельного участка. Рисунок 3 демонстрирует практическое наличие зависимости по данному элементу сравнения.

Рис. 3. Зависимость стоимости АЗС от площади земельного участка

Данные о средней стоимости коммерческой земли в г. Пензе представлены ниже в таблице 2 и на рисунке 4.

Таблица 2

Стоимость земельных участков под коммерческое строительство

в г. Пензе (на 1 января 2014 г).

В основной массе земли данной категории находятся на окраине города в промышленных зонах, и в среднем их стоимость составляет 1000 - 1500 рублей за 1 кв.м.

В целом средние потребительские цены несколько выше, чем в Приволжском федеральном округе, но ниже, чем по РФ.

Рис. 4. Средние цены производителей на бензин автомобильный и дизельное топливо в январе 2014 года, на конец периода, рублей за литр

Так как рассматриваемый объект оценки включает в себя земельный участок с улучшениями в виде зданий и сооружений, а также оборудования, неснижаемый остаток запасов, то процедура оценки доходным подходом включает следующие этапы:

определение валового дохода (ВД):

• валовой доход от реализации топлива (ВДНП);
• дополнительный доход от сопутствующей деятельности (ДД);

определение величины операционных расходов (ОР):

• постоянные расходы;
• переменные расходы;
• резерв на замещение;

определение величины чистого операционного дохода (ЧОД):

• Если величина ЧОД определяется до выплаты налогов, формула определения величины чистого операционного дохода будет иметь вид: ЧОД (ДН) = ВД – ОР
• Если величина ЧОД определяется после выплаты налогов, то формула определения величины чистого операционного дохода будет иметь вид: ЧОД (ПН) = ВД – ОР – НП

определение рыночной стоимости (РСДП):

• методом прямой капитализации – при наличии оснований для предположения о неизменности денежных потоков;
• методом капитализации по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими другие формализованные модели) – в случае ожидаемых изменений денежных потоков.

Таблица 3

Оценка объекта недвижимости доходным подходом

Выводы

Вопрос оценки АЗС имеет множество аспектов. На практике редко встречаются две одинаковые АЗС (даже если эти АЗС относятся к одному сетевому оператору). Кроме всего прочего, в бухгалтерском учете нет четких рекомендаций по инвентарному учету таких объектов. Оценка АЗС, предопределяют необходимость внимательного, тщательного анализа как объекта оценки, так и факторов стоимости АЗС в каждом отдельном случае.

В связи с тем, что рынок АЗС — это закрытый рынок, на который новичков не пускают, а информацию о реальных сделках купли-продажи неаффилированным лицам получить практически невозможно, основным подходом при оценке АЗС признается доходный подход (исходя из типа данного объекта оценки), а результаты, полученные сравнительным подходом, могут быть использованы в качестве справочных данных, в случае экспресс оценки.

Рецензенты:

Хрусталёв Б.Б., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и управление производством» ПГУАС, г. Пенза.

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью ПГУАС, г. Пенза.