Земельные отношения в области строительства жилья – отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, инвестиционно-строительными предприятиями и организациями по поводу владения, пользования и распоряжения землями, земельными участками. Традиционно первой стадией реализации девелоперского проекта является приобретение в собственность земельного участка, подготовленного к строительству или реконструкции. В Российской Федерации рынок земельных участков находится в начальной стадии развития, лишь малая часть земель включена в рыночный оборот. Основная часть прав на земельные участки (около 92,2 % земель) принадлежит государственным, региональным и муниципальным органам власти. Поэтому регулирование земельных отношений в области выделения земель под строительство жилья, как природного ресурса, находится в руках органов государственной власти РФ. Объектами земельных отношений являются земельные участки и возникающие права на них. Строительство жилья в Российской Федерации является одним из наиболее важных, динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и во многом определяет уровень развития общества и его производительных сил. Обеспеченность населения жильем и его доступность влияют на уровень жизни, рождаемости, экономической культуры. Приобретение жилья в собственность – первоочередная потребность для каждой семьи, социальный приоритет общества. Реализация данной потребности граждан рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема [4]. В связи с этим увеличиваются объемы вводимого жилья. Для этого на Федеральном, региональном и муниципальном уровнях вводятся в действия целевые программы, в которых описаны приоритеты национальной жилищной политики (рис. 1).
Рис.1. Основные тенденции развития рынка жилья эконом-класса в РФ за 2010–2020 гг.
На рисунке 1 показана доля возводимого жилья эконом-класса в Российской Федерации по данным основных показателей государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». На рисунке видно, что, начиная с 2016 года, планируется объем строящегося жилья эконом-класса довести до 60 %, в ближайшие годы планируется значительное увеличение данного показателя [8].
В целях строительства жилья необходимо освоение новых территорий под строительство целых микрорайонов [5]. Интенсивное развитие инвестиционно-строительной сферы приводит к увеличению потребности в неосвоенных земельных участках, расположенных в пригородах и пригодных для возведения жилых домов и иных объектов социальной инфраструктуры микрорайона.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется Земельным кодексом РФ (далее ЗК), Градостроительным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (частями первой и второй), Федеральными законами от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» и подзаконными нормативными актами [9]. В них предусмотрено два возможных варианта предоставления земельного участка: с предварительным согласованием места размещения объекта; без предварительного согласования места размещения объекта. Краткая схема предоставления земельных участков представлена в таблице 1.
Для регулирования земельных отношений, на основании Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (с посл. изм. от 08.03.2015 № 48-ФЗ) был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее РЖС), основной задачей которого является оказание содействия в развитии рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения, а также стимулирования рынка жилья в Российской Федерации [4,11].
Необходимо обратить внимание на то, что при проведении работ по предоставлению земельного участка под строительство жилья в части пункта 3а в 2012 г. (Указ Президента РФ от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг») были внесены изменения. Под строительство жилья экономического класса, т.е. более доступного, земельные участки должны выделяться бесплатно и с подключением к инженерно-техническим сетям.
Таблица 1
Краткая схема предоставления земельных участков под строительство жилья с предварительным согласованием места размещения объекта и без него
Кроме того, для решения поставленных государством задач по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем принят Федеральный закон Российской Федерации от 10 июля 2012 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который направлен на увеличение объемов строительства доступного жилья экономического класса и предусматривает меры, позволяющие снизить продажную стоимость жилья, построенного на земельных участках РЖС, для конечного потребителя [2].
Данный закон вводит в практику «голландские аукционы», т.е. аукционы на понижение стоимости. В отличие от классической модели, «голландские аукционы» (англ. Dutchauction) – аукцион, в ходе которого вначале объявляется самая высокая цена на продаваемый товар, а затем ставки снижаются до той, на которую согласится первый покупатель, которому и продается товар [7].
В данном случае аукционы призваны удешевить строительство жилья экономического класса. Победителем на голландском аукционе признается тот, кто предложит самую низкую цену квадратного метра жилья. Начальная цена аукциона определяется как среднерыночная стоимость одного квадратного метра общей площади в соответствующем субъекте РФ, установленная Минстроем РФ на дату принятия Фондом решения о проведении аукциона. Победитель таких торгов получает земельный участок Фонда бесплатно в срочное пользование в обмен на обязательство построить обусловленное аукционной документацией жилье и продать его отдельным категориям граждан по зафиксированной на аукционе цене [10]. Списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельных участках Фонда «РЖС», переданных в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства жилья экономического класса, пока не определены, для этого в настоящее время Фондом «РЖС» разрабатывается проект модельного закона.
По мнению многих экспертов, система «голландских аукционов» не вызовет большого ажиотажа у инвесторов-застройщиков. Во-первых, это связано с тем, что механизм еще не отработан, что ведет к высокой рискованности при реализации проектов данного типа. Во-вторых, снизить стоимость квадратного метра до уровня, установленного Минстроем России, готов не каждый застройщик. Об этом же говорил глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев [6]: «Обычные новостройки дорожают по мере повышения стадии строительной готовности, а также с учетом изменений рынка. Победитель «голландского аукциона» будет «связан по рукам», так как для льготных категорий предусмотрена фиксированная цена». В-третьих, эксперты не исключают риск невыполнения своих обязательств компаниями-застройщиками, выигравшими аукцион, ввиду сбивания стоимости квадратного метра жилья участниками аукциона до немыслимо-низкого и невыполнимого уровня.
Однако, несмотря на все опасения специалистов, в 2012 году были подписаны два договора после проведения аукционов на понижение стоимости, хотя аукционы считались не состоявшимися. Это связано с тем, что не многие инвесторы-застройщики готовы реализовывать проекты строительства жилья на таких условиях. В 2013 году количество объявленных аукционов составило 34, в 2014 – 35. В связи с экономической обстановкой в 2015 году ни одного аукциона по голландской системе пока еще не объявлено.
Из всего вышеуказанного следует, чтобы система «голландских» аукционов действовала, требуется четкая проработка всех сопутствующих нормативно-правовых актов, а также предусмотрен вариант поддержки государства для инвесторов-застройщиков, ставших победителями в таких аукционах. Основываясь на зарубежном опыте, необходимо разработать упрощённый порядок изъятия и предоставления земельных участков для строительства. Это связано с тем, что если проходить все этапы, представленные в таблице 1, потребуется очень много времени. Было бы правильным выполнять подготовку земельно-кадастровой документации параллельно с получением разрешения на строительство.
Рецензенты:
Баронин С.А., д.э.н., профессор, профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза;
Хаметов Т.И., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Землеустройство и геодезия» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза.
Библиографическая ссылка
Денисова Е.С., Романюк И.А., Николаева К.В. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ В РФ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-1. ;URL: https://science-education.ru/ru/article/view?id=19423 (дата обращения: 19.04.2024).